Ορολογία Ακινήτων
Αντικειμενική αξία: Η αξία ενός ακινήτου όπως αυτή καθορίζεται από την ΔΟΥ. Συνήθως, και ιδίως στα αστικά κέντρα, η αξία αυτή είναι αρκετά χαμηλότερη της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Υπάρχουν διάφορες συνιστώσες υπολογισμού της όπως ο όροφος της κατοικίας, το εμβαδόν, το έτος κατασκευής, αν είναι γωνιακό ή όχι, αν υπάρχει πυροσβεστική υπηρεσία στην περιοχή και άλλες. Η αντικειμενική αξία είναι συνήθως και το τίμημα που αναγράφεται επί των συμβολαίων αγοράς και επί τούτης υπολογίζονται και οι όποιοι φόροι, το τέλος του υποθηκοφυλακείου αλλά και οι αμοιβές του δικηγόρου και του συμβολαιογράφου.
Εμπορική / Αγοραία / Πραγματική Αξία Ακινήτου: Είναι η πραγματική αξία του ακινήτου στην αγορά και ορίζεται 100% από την προσφορά και την ζήτηση .
Κάτοψη: Είναι το γενικό πλάνο ενός κτίσματος αποτυπωμένο πάνω σε χαρτί. Θα μπορούσε κανείς να το περιγράψει ως “αεροφωτογραφία” ενός κτίσματος το οποίου λείπει η σκεπή. Στην κάτοψη αναγράφονται με λεπτομέρεια όλα τα οριζόντια μεγέθη του ακινήτου (τετραγωνικά μέτρα από τοίχο ως τοίχο). Για την λήψη δανείου είναι υποχρεωτική η προσκόμιση του προς την τράπεζα με σφραγίδα υπεύθυνου μηχανικού ή της πολεοδομίας. Αν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου δεν έχει την κάτοψη του ακινήτου του μπορεί να τη βρει και να τη θεωρήσει στο τοπικό πολεοδομικό γραφείο. Το ίδιο ισχύει και για όλα τα συναφή έγγραφα (τοπογραφικό, πρόσοψη, άδεια οικοδομής, τροποποιητικές κτλ).
Πρόσοψη: Αποτυπώνει την όψη - “φάτσα” του κτίσματος επί χάρτου και όπως και στην κάτοψη αναγράφει τα σχετικά εμβαδά από άκρη σε άκρη.
Τοπογραφικό Διάγραμμα: Είναι το αντίστοιχο της κάτοψης (σαν αεροφωτογραφία) αλλά αυτό μας προσδιορίζει τη θέση του οικοπέδου ή αγροτεμαχίου καθώς και τα γειτονικά του ακίνητα. Πρέπει να αναγράφεται το συνολικό εμβαδόν αλλά και το μέγεθος της κάθε πλευράς το οικοπέδου. Για να δοθεί άδεια δόμησης θα πρέπει να φέρει σφραγίδα από τοπογράφο ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Ημιυπαίθριοι Χώροι: 1. Η επιφάνεια των ημιυπαίθριων χώρων δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από το 15% του συντελεστή δόμησης και πρέπει να κατανέμονται αναλογικά ανά όροφο. Οι διαστάσεις τους πρέπει να είναι πλάτους τουλάχιστον 3,50 μέτρων και βάθους μικρότερου ή ίσου των 1,8 μέτρων.
2. Για τους ημιυπαίθριους που μετατρέπονται αυθαίρετα σε κλειστούς χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης, εκτός από τις κυρώσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία περί αυθαιρέτων, επιβάλλεται επιπλέον πρόστιμο ότι με το 30% της αντικειμενικής αξίας του αντίστοιχου κλειστού χώρου.
Το πρόστιμο επιβάλλεται με συνοπτικές διαδικασίες από τον προϊστάμενο της αρμόδιας Πολεοδομίας και αποδίδεται στον ΟΤΑ της περιοχής, εφόσον η καταγγελία έχει γίνει από αυτόν.
(Σημειώνεται πως οι ημιυπαίθριοι χώροι όπως και τα μπαλκόνια ενός κτιρίου, εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης μέχρι ποσοστού 40% επί της συνολικής οικοδομήσιμης επιφάνειας).
Κάθετη Ιδιοκτησία (Σύσταση): Η συμβολαιογραφική πράξη που ορίζει τις ξεχωριστές ιδιοκτησίες (π.χ. διαμερίσματα) οι οποίες βρίσκονται σε ένα οικόπεδο. Διευκρινίζει τον όροφο της κάθε κατοικίας αλλά και τα επιμέρους διαμερίσματα.
Κοινό και Αδιαίρετο: Όταν ένα κτίσμα έχει περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες και δεν έχει γίνει σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας τότε όλοι έχουν δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης όλων των χώρων του ακινήτου και κανένα αποκλειστικό δικαίωμα για κανένα τμήμα το ακινήτου αυτού.
Ψιλή Κυριότητα: Ο κάτοχος της ψιλής κυριότητας ενός ακινήτου δεν έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να κερδίζει από το ακίνητο. Ως συνέπεια δεν φορολογείται για εισοδήματα τα οποία παράγονται από το ακίνητο.
Επικαρπία: Ο κάτοχος της επικαρπίας ενός ακινήτου έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να κερδίζει από το ακίνητο του αλλά και να φορολογείται. Η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία χρησιμοποιούνται συνήθως όταν ένας γονέας αγοράζει ακίνητο εν ονόματι του ανήλικου παιδιού του ή όταν τα εισοδήματα που θα προέρχονται από την εκμετάλλευση του θα τον οδηγήσουν σε υψηλότερη φορολογική κλίμακα.
Πλήρης Κυριότητα: Όταν η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία ανήκουν σε ένα πρόσωπο. Δηλαδή το πρόσωπο αυτό έχει δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το ακίνητο και να κερδίσει από αυτό ή ακόμη και να το πουλήσει μόνος του. Επίσης είναι υπόχρεος για την καταβολή των φόρων.
Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.): Είναι ο συντελεστής ο οποίος ορίζει το μέγιστο των τετραγωνικών μέτρων τα οποία επιτρέπεται να κτιστούν επί των οικοπέδων σε μια συγκεκριμένη περιοχή. Παράδειγμα: Σε οικόπεδο 1.000 τμ. με Σ/Δ 0,8 μπορούμε να κτίσουμε συνολικά 1.000Χ0,8= 800τμ. «δομήσιμα»-(επίσημα)
Προσοχή! Τα υπόγεια «επίσημα» γκαράζ, προσμετρούνε στο σύνολο.
Εδώ πρέπει να σημειώσουμε, ότι διατηρητέα κτήρια (που χαρακτηρίζονται έτσι από την Πολεοδομία) και δεν μπορούν να κατεδαφιστούν, οπότε και να ανοικοδομηθούν, μπορούν ωστόσο να πουλήσουν σε κάποιον τον Σ/Δ που θα είχαν και αυτός να τον μεταφέρει σε άλλη περιοχή και σε άλλο κτήριο προς ανέγερση(Μεταφορά Συντελεστή).
Συντελεστής Κάλυψης (Σ.Κ.): Είναι ο συντελεστής ο οποίος ορίζει το επιτρεπόμενο όριο κάλυψης ενός οικοπέδου με κτίσμα. Παράδειγμα: Σε 1.000 τμ. με «κάλυψη» 0,40 μπορούμε να τοποθετήσουμε το κτήριο μόνον μέσα σε (1.000Χ0,40=) 400τμ. επιφάνεια γης εντός του οικοπέδου. Δηλαδή, έστω και εάν μπορούμε λόγω Σ/Δ να κτίσουμε 800τμ., αυτά πρέπει να «πατήσουν» πάνω σε 400τμ. επιφάνεια (και άρα 2 επίπεδα από 400τμ. η 4 επίπεδα από 200τμ. κλπ, εφόσον βέβαια το επιτρεπόμενο ύψος μας το επιτρέπει).
ΥΨΟΣ:Το επιτρεπόμενο ύψος οικοδομής, στην συγκεκριμένη περιοχή- Π.χ. Εάν η Πολεοδομία επιτρέπει 9μ + 1,5 στέγη (άρα και «σοφίτα»). Πολλές φορές το επιτρεπόμενο «ύψος» που δίνεται, είναι σε συνάρτηση με το πλάτος του δρόμου, ούτως ώστε τα απέναντι μεταξύ τους κτήρια, να μην «σκοτεινιάζουν» τον δρόμο (και τους κάτω ορόφους των).
Αντιπαροχή: Είναι ο θεσμός όπου ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει συμφωνημένο και εξ’ αδιαιρέτου ποσοστό του οικοπέδου του στον κατασκευαστή και κατά επακόλουθο στους αγοραστές που αυτός θα βρει, με αντάλλαγμα κάποιους χώρους από την νεοαναγειρόμενη οικοδομή. Με την πρωτότυπη αυτή «συμμαχία» οικοπεδούχων και κατασκευαστών ανοικοδομήθηκε η πλειοψηφία της ελληνικής επικράτειας τα τελευταία πενήντα χρόνια.
Υποθηκοφυλακείο: Είναι η υπηρεσία όπου καταγράφονται οι περιουσιακές μερίδες και συναλλαγές των πολιτών. Εκεί καταγράφονται και όλα τα βάρη, προσημειώσεις, διεκδικήσεις κτλ που μπορεί να υφίστανται σε ένα ακίνητο.
Εθνικό Κτηματολόγιο: Το Εθνικό Κτηματολόγιο είναι η νέα υπηρεσία η οποία σταδιακά θα αντικαταστήσει τα Υποθηκοφυλακεία. Η βασική διαφορά των δύο είναι ότι το Υποθηκοφυλακείο καταγράφει και ενημερώνει την περιουσιακή μερίδα των πολιτών (ανά πολίτη καταγραφή, αγοροπωλησίες ακινήτων, υποθήκες – προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, βάρη κτλ) ενώ το Κτηματολόγιο καταγράφει τα ακίνητα της κάθε περιφέρειας και αυτούς οι οποίοι τα κατείχαν ή τα κατέχουν (ανά ακίνητο καταγραφή). Ουσιαστικά μέχρι σήμερα δεν υπάρχει καμία υπηρεσία στην Ελλάδα η οποία μπορεί 100% να πιστοποιήσει ποια ακίνητα και τι είδους ακίνητα υπάρχουν σε κάθε περιφέρεια.
Καπάρο - Αρραβώνας: Για να “κλείσετε” ένα ακίνητο που σας άρεσε ώστε αυτό να μην διακινείται πλέον στην αγορά θα πρέπει να καταβάλετε προς τον ιδιοκτήτη ένα χρηματικό ποσό ως προκαταβολλή (καπάρο).
Εντολή Υπόδειξης: Κάθε φορά που ένας κτηματομεσίτης επιδεικνύει ένα διαθέσιμο ακίνητο προς τον ενδιαφερόμενο ο δεύτερος του υπογράφει την Εντολή Υπόδειξης, δηλαδή μία σύμβαση η οποία αποδεικνύει ότι η υπόδειξη πραγματοποιήθηκε. Κατά την στιγμή υπογραφής της Εντολής θα πρέπει να έχετε μαζί σας την αστυνομική σας ταυτότητα και να συμφωνήσετε με όλους τους όρους που διέπουν αυτη τη συμβασή π.χ. αμοιβή κτηματομεσίτη.
ΟΙΚΟΠΕΔΟ:Με τον όρο “οικόπεδο” χαρακτηρίζεται το γεωτεμάχιο που βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ενός Δήμου.
ΑΠΟΣΤΑΣΕΙΣ «Δ»:
Η επιτρεπόμενη απόσταση που αρχίζει ο εξωτερικός τοίχος του ακινήτου, από το σύνορό του με το διπλανό οικόπεδο. (Όση απόσταση έχει «αφήσει ο διπλανός» υποχρεούται να αφήσει και αυτό το κτήριο). Ειδικώς σε περιπτώσεις που το οικόπεδό μας έχει πρόσοψη μικρότερη των 9μ. κατ εξαίρεση, μπορεί να «κολλήσει» στην μεσοτοιχία.
ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ:
Όταν κάποιος που κτίζει, δεν θέλει, παρ ότι επιτρέπεται στην περιοχή του, να ολοκληρώσει όλο το επιτρεπόμενο ύψος, η και εάν ακόμη, την συγκεκριμένη στιγμή, δεν επιτρέπεται να ξεπεράσει κάποιο συγκεκριμένο, αλλά ίσως αυτό στο μέλλον να επιτραπεί, συμπεριλαμβάνει στα συμβόλαιά του (στην «οριζόντιο-κατά όροφο- ιδιοκτησία» η και στην «κάθετο») το σε ποια από όλες τις ιδιοκτησίες ολόκληρου του ακινήτου, ανήκει το «δικαίωμα υψούν».
ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ:
Η έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας διέπεται από τις διατάξεις του Ν. 3741/1929, του ΝΔ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα και συνίσταται με συμβολαιογραφική πράξη ή δήλωση τελευταίας βουλήσεως (διαθήκη). Με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας δημιουργούνται επί ενός ακινήτου αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, στις οποίες κατανέμονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου (ποσοστό συνιδιοκτησίας).
ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ:
Η έννοια της κάθετης ιδιοκτησίας διέπεται από τις διατάξεις του Ν. 3741/1929, του ΝΔ. 1024/1971 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα. Με αυτή δημιουργούνται επί ενός οικοπέδου αυτοτελείς, χωριστές και ανεξάρτητες καθ’ ύψος (κάθετες)] ιδιοκτησίες, οι οποίες έχουν ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του ενιαίου οικοπέδου. Πρόκειται για σύσταση χωριστών, ιδιόκτητων ιδιοκτησιών με κάθετη διαίρεση σε ενιαίο, κοινό οικόπεδο.
ΠΡΑΣΙΑ:
Η απόσταση μεταξύ του μπροστινού εξωτερικού τοίχου του κτηρίου και της «μάντρας» του οικοπέδου.
ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ ΕΓΚΡΙΣΗ (& Επιτροπή):
Κάθε αρχιτέκτονας που ετοιμάζει σχέδια ακινήτου προς ανοικοδόμηση, έχει υποχρέωση να τηρεί τις εντολές της Τοπικής Πολεοδομίας (συνήθως συστεγάζεται με το Δημαρχείο), σε σχέση με την εξωτερική μορφή- εμφάνιση του και να τα καταθέτει σε αυτήν προς έγκριση.