ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

ΧΡΗΣΙΜΕΣ ΔΙΕΥΚΡΙΝΙΣΕΙΣ

Νικόλαος Κατράκης

Αγαπητοί φίλοι θα ασχοληθώ με το κτηματολόγιο, ένα θέμα επίκαιρο και ιδιαίτερα σοβαρό αφού αφορά τα εμπράγματα δικαιώματα . Κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης, που οι περισσότεροι από εμάς καλούμαστε να λάβουμε μέρος, έχουν προκύψει  ασάφειες  αλλά και αρκετά ζητήματα που δεν έχουν ακόμη διευκρινιστεί . Πέρα από αυτά σίγουρα δεν είναι αμελητέο και το κόστος, που συνήθως στην πατρίδα μας συνοδεύει όλες αυτές τις διαδικασίες.

Παρεμπιπτόντως το καλοκαίρι βρέθηκα για λίγες μέρες στο πανέμορφο πραγματικά νησί της Λέρου, όπου με έκπληξη άκουσα τους ντόπιους να μου λένε ότι αυτοί έχουν κτηματολόγιο από πριν τον πόλεμο αφού το έφτιαξαν οι Ιταλοί το διάστημα που κατείχαν το νησί τον προηγούμενο αιώνα……

Ας γυρίσουμε όμως στο σήμερα . Καταρχήν κάποια χρήσιμες διευκρινίσεις όσον αφορά τη διαδικασία κτηματογράφησης. Δήλωση στο κτηματολόγιο πρέπει να κάνουν όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα που έχουν εμπράγματο δικαίωμα ήτοι κυριότητα, επικαρπία κλπ σε ακίνητο. Η δήλωση έχει να κάνει με το δικαίωμα και όχι το ακίνητο. Αν κάποιος έχει δικαιώματα σε ακίνητα που ανήκουν σε διαφορετικούς δήμους της χώρας τότε πρέπει να καταθέσει δηλώσεις στα αρμόδια γραφεία των συγκεκριμένων δήμων. Αν τώρα περισσότερα άτομα έχουν δικαιώματα σε ένα ακίνητο πράγμα αρκετά σύνηθες στην χώρα μας για παράδειγμα όταν οι γονείς έχουν την επικαρπία και το τέκνο την ψιλή κυριότητα , τότε όλοι πρέπει να δηλώσουν το δικαίωμα τους.

Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την υποβολή της δήλωσης είναι   :             

-Φωτοαντίγραφο αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου.

-Φωτοαντίγραφο των τίτλων - συμβολαίων του εμπραγμάτου δικαιώματος.

-Αποδεικτικό καταβολής του παραβόλου των 35 Ευρώ .

-Έγγραφο από το οποίο να προκύπτει το ΑΦΜ , συνήθως εκκαθαριστικό της Εφορίας.

 Στην περίπτωση που το δικαίωμα - κυριότητα στο ακίνητο έχει επέλθει με διαφορετικούς τίτλους κατά ποσοστά δηλ. δωρεά , γονική παροχή, αγορά τότε πρέπει ο υποβάλλων τη δήλωση να καταθέσει όλους τους σχετικούς τίτλους -συμβόλαια.

Στην περίπτωση διαθήκης θα πρέπει ο δηλών να υποβάλλει τον τίτλο του κληρονομούμενου, την ληξιαρχική πράξη θανάτου, αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης, πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης καθώς και πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως της κληρονομιάς.

Στην περίπτωση που δεν υπάρχει διαθήκη θα πρέπει να υποβάλλονται πέραν των ανωτέρω και το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών.

Πολλά είναι τα ερωτήματα που έχουν προκύψει σχετικά με τα τέλη των 35 Ευρώ που βαρύνουν την όλη διαδικασία και ποιο λόγο εξυπηρετούν. Ήδη από τον νομικό κόσμο της χώρας έχουν εκφραστεί έντονες διαφωνίες.

Ένα άλλο θέμα που έχει προκύψει είναι τι γίνεται με ακίνητα που οι ιδιοκτήτες τους τα έχουν αγοράσει ή κατασκευάσει με τραπεζικά δάνεια. Σύμφωνα με τα προεκτεθέντα καταλαβαίνουμε ότι όλοι οι έχοντες εμπράγματο δικαίωμα επομένως και οι τράπεζες που έχουν συστήσει υποθήκη ή προσημείωση οφείλουν να υποβάλλουν δήλωση και να καταβάλλουν το αντίστοιχο τέλος. Από πληροφορίες που έχω μαθαίνω ότι οι τράπεζες και ήδη κάποιες το έχουν ήδη πράξει προσπαθούν να επιβάλλουν την καταβολή του δικού τους τέλους στους δανειολήπτες. Ερευνώ το θέμα και θα ασχοληθώ σε κάποιο επόμενο άρθρο.

Ένα άλλο θέμα που έχει προκύψει και πολλοί από εσάς συχνά με ρωτάτε είναι το τι γίνεται με τα αυθαίρετα και τα σπίτια κυρίως εξοχικά που χτίστηκαν χωρίς άδεια.  Η εταιρεία που διαχειρίζεται το κτηματολόγιο δήλωσε ότι πρέπει σε κάθε περίπτωση να δηλωθούν τα ακίνητα και προαιρετικά τα κτίσματα. Θα έλεγα ότι αυτό είναι στην κρίση του καθενός που έχει τέτοιο κτίσμα λαμβάνοντας υπόψη ότι αν δηλώσει το κτίσμα τότε λογικά θα πρέπει να καταβάλλει και πρόστιμο για κτίσμα που έγινε χωρίς άδεια ενώ για το αυθαίρετο θα κινδυνεύει σε μελλοντικό έλεγχο από το ΥΠΕΧΩΔΕ ή την Εφορία να πληρώσει μεγάλα πρόστιμα.

Στην περίπτωση της αντιπαροχής δήλωση πρέπει να κάνουν οι οικοπεδούχοι και ο εργολάβος όταν αποπερατωθεί πλήρως η οικοδομή.

Αντίστοιχα πρέπει να δηλωθεί και το δικαίωμα υψούν ο λεγόμενος αέρας και βέβαια να πληρωθεί το αντίστοιχο τέλος.

Στην περίπτωση χρησικτησίας η οποία στηρίζεται στην πάροδο 20ετίας πρέπει μαζί με την δήλωση να συνυποβάλλονται έγγραφα κυρίως λογαριασμοί ΔΕΗ ΟΤΕ από τα οποία να προκύπτει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης.

Τα ανήλικα παιδιά που έχουν εμπράγματο δικαίωμα πρέπει κατά την υποβολή της δήλωσης να δηλώσουν υποχρεωτικά και δικό τους ΑΦΜ.

Τέλος όποιος δεν προβεί στην ανωτέρω δήλωση κινδυνεύει με πρόστιμο 1.500 Ευρώ. Αν μάλιστα παρέλθει η 8ετία και η 10ετία για κατοίκους του εξωτερικού από την ημερομηνία των αρχικών εγγραφών στον δήμο όπου ανήκει το ακίνητο τότε το ακίνητο θα λάβει τον χαρακτηρισμό « αγνώστου ιδιοκτήτη»  και παράλληλα χάνεται οριστικά η δυνατότητα αναγνώρισης του όποιου εμπραγμάτου δικαιώματος .

Επίσης πρέπει να έχετε υπόψη ότι αφού περατωθεί η διαδικασία κτηματογράφησης του ακινήτου οι ιδιοκτήτες καλούνται να καταβάλλουν επιπλέον τέλος 1^ο/οο επί της αντικειμενικής αξίας αφαιρουμένων από αυτήν 20.000 Ευρώ.

Ελπίζω αρκετές από τις απορίες να βρήκαν απάντηση στα ανωτέρω για ότι άλλο θέλετε να ρωτήσετε θα είμαστε στη διάθεση σας.

«Χρυσό» πλήρωσαν 114.000 φορολογούμενοι το αυτοκίνητο, το σκάφος ακόμη και το οικόπεδο που αγόρασαν το 2006 και δήλωσαν πέρυσι στην Εφορία.                         

Τα λεφτά που επένδυσαν σε αυτές τις αγορές ήταν υψηλότερα σε αξία σε σχέση με τα δηλωθέντα εισοδήματα, γεγονός που επέτρεψε την Εφορία να τους φορολογήσει με βάση τα τεκμήρια και όχι με το ετήσιο εισόδημα τους.

Έτσι οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι μένοντας «ακάλυπτοι» για τις δαπάνες τις οποίες έκαναν αναγκάστηκαν να πληρώσουν υψηλότερους φόρους σε σχέση με αυτούς που θα κατέβαλαν με το πραγματικό ύψος του εισοδήματος τους.  

Πρόκειται για την γνωστή «παγίδα» των τεκμηρίων διαβίωσης που στήνει η Εφορία προκειμένου να «συλλάβει» φορολογούμενους οι οποίοι προβαίνουν σε σημαντικές αγορές περιουσιακών στοιχείων ή εμφανίζουν στην δήλωση «προφίλ» πολυτελούς διαβίωσης που δεν δικαιολογείται από το εισόδημα τους.  

Αν και ένα σημαντικό μέρος των τεκμηρίων διαβίωσης έχει απενεργοποιηθεί πολλοί ήταν οι φορολογούμενοι που τόσο το 2006 όσο και το 2007 «ξέχασαν» ότι τα τεκμήρια αγοράς κινητών και ακίνητων αξιών παραμένουν ενεργά.    

Στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών έδειξαν ότι οι φορολογούμενοι που δεν κατάφεραν το 2007 να δικαιολογήσουν τις δαπάνες διαβίωσης σε σχέση με τα δηλωθέντα εισοδήματα τους και τις οποίες η Εφορία υπολόγισε αθροιστικά, είναι:

*41.980 εισοδηματίες που δήλωσαν συνολικό εισόδημα άνω των 31 εκατ. ευρώ και φορολογήθηκαν για 180 εκατ. ευρώ λόγω των τεκμηρίων.

* 23.739 έμποροι, βιομήχανοι και βιοτέχνες οι οποίοι δεν κατάφεραν να δικαιολογήσουν τις αγορές περιουσιακών στοιχείων που έκαναν το 2006 σε σχέση με το εισόδημα που εμφάνισαν τον επόμενο χρόνο στην φορολογική τους δήλωση.                     

* 11.705 γεωργοί, κτηνοτρόφοι και αλιείς οι οποίοι πλήρωσαν περισσότερους φόρους για επιπλέον δαπάνες ύψους 4,5 εκατ. ευρώ στις οποίες προχώρησαν το 2006 και δήλωσαν πέρυσι στην Εφορία.         

* 26.731 μισθωτοί που εξαιτίας της επίδρασης των τεκμηρίων διαβίωσης φορολογήθηκαν για εισοδήματα άνω των 240 εκατ. ευρώ.                

* 5.675 ελεύθεροι επαγγελματίες οι οποίοι το 2007 δήλωσαν εισοδήματα και δαπάνες διαβίωσης πλησίον των 73 εκατ. ευρώ.               

* 4.267 συνταξιούχοι με συνολικό δηλωθέν εισόδημα 37,5 εκατ. ευρώ. Οι τελευταίοι όμως φορολογήθηκαν για εισοδήματα 55 εκατ. ευρώ λόγω των δαπανών που πραγματοποίησαν το 2006.   

Ποια είναι τα τεκμήρια

 Οι κίνδυνοι των τεκμηρίων διαβίωσης εντοπίζονται στους παρακάτω τομείς:

1. Κύρια κατοικία: Στο τεκμήριο διαβίωσης μπορεί να πιαστούν οι φορολογούμενοι που απέκτησαν πέρυσι κύρια κατοικία πάνω από 200 τ.μ. (προστίθεται και το 20% της επιφάνειας των βοηθητικών χώρων, όπως αποθήκη, γκαράζ κ.ά.), αφού το τεκμαρτό εισόδημα της κατοικίας τους πρέπει να καλύπτεται από φορολογητέο εισόδημα, το οποίο αποκτήθηκε από εργασία, ενοίκια και τυχόν άλλες πηγές.

Κι αν το τεκμαρτό είναι μικρότερο από το αποκτηθέν εισόδημα τότε ο φόρος εισοδήματος θα υπολογιστεί επί του τεκμαρτού, που θα είναι και το υψηλότερο. Δηλαδή, θα πληρώσουν μεγαλύτερο φόρο εισοδήματος.

Το ανησυχητικό είναι, όμως, ότι θα επιβαρυνθούν με το σύνολο του τεκμηρίου που αναλογεί σε όλη την επιφάνεια του ακινήτου και όχι απλώς πέραν εκείνης του αφορολογήτου ορίου των 200 τ.μ. Κι ως τεκμήριο διαβίωσης λαμβάνεται το μίσθωμα, δηλαδή διπλάσιο του τεκμαρτού, που αναλογεί σε όλη την επιφάνεια της κύριας κατοικίας.

Σημειώνεται ότι το τεκμήριο μειώνεται κατά 50% αν η κύρια κατοικία προέρχεται από κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή ή αποκτήθηκε από συνταξιούχο πριν τη συνταξιδότησή του.

2. Δευτερεύουσα κατοικία: Η παγίδα του τεκμηρίου ισχύει και για τους φορολογούμενους με πρώτη δευτερεύουσα εξοχική ή μη κατοικία άνω των 150 τ.μ.

Οσοι, λοιπόν, απέκτησαν πέρυσι δευτερεύουσα κατοικία επιφάνειας μεγαλύτερης των 150 τ.μ. δεν αποκλείεται να επιβαρυνθούν με υψηλότερο φόρο εισοδήματος, αν τα αποκτηθέντα φορολογητέα εισοδήματα τους είναι μικρότερα εκείνων του τεκμηρίου διαβίωσης.

Και στη δευτερεύουσα κατοικία το τεκμήριο υπολογίζεται με τον ίδιο τρόπο, όπως της κύριας κατοικίας, μόνο που το συνολικό τεκμαρτό μίσθωμα περιορίζεται στα 3/12, δηλαδή για τρείς μήνες το χρόνο, για καθεμιά από τις δευτερεύουσες κατοικίες της οικογένειας.

Επιβαρυντικά λειτουργεί αν ο φορολογούμενος, η σύζυγος και τα προστατευόμενα μέλη έχουν πέραν της μιας δευτερεύουσας κατοικίας με συνολική επιφάνεια άνω των 150 τ.μ., αφού για τον υπολογισμό του τεκμηρίου θα ληφθούν υπόψη όλες οι δευτερεύουσες κατοικίες. 

Σημειώνεται ότι εξαιρούνται του τεκμηρίου οι δευτερεύουσες κατοικίες που βρίσκονται σε χωριά (πλην τουριστικών τόπων) με πληθυσμό έως 5.000 κατοίκους, που αποκτήθηκαν από κληρονομιά ή προίκα ή γονική παροχή, ενώ για δευτερεύουσες σε χωριά ή πόλεις με πληθυσμό άνω των 5.000 κατοίκων προβλέπεται μείωση κατά 50% της τεκμαρτής δαπάνης αν αποκτήθηκαν από δωρεά, κληρονομιά ή γονική παροχή ή επαχθή αιτία από συνταξιούχο και πριν από τη συνταξιοδότησή του.

3. Ενοικιαζόμενη κατοικία: Το τεκμήριο διαβίωσης επιβαρύνει και τους φορολογούμενους που νοίκιαζαν πέρυσι κύρια κατοικία πάνω από 200 τ.μ. και δευτερεύουσα εξοχική ή μη πάνω από 150 τ.μ. Σημαντική είναι η επιβάρυνση και κατά την ενοικίαση, αφού τεκμήριο αποτελεί όχι το ετήσιο ενοίκιο που πληρώσατε στον ιδιοκτήτη, αλλά το ποσό που προκύπτει τεκμαρτά. Δηλαδή, το διπλάσιο του 3,5% του γινομένου των τεσσάρων παραγόντων (επιφάνεια, αντικειμενική αξία, διορθωτικός συντελεστής και συντελεστής παλαιότητας), όπως και στην περίπτωση της ιδιοκατοίκησης κύριας κατοικίας.

Οι φορολογούμενοι, που κινδυνεύουν να πιαστούν στα τεκμήρια έχουν μόνο ένα δρόμο διαφυγής, της μείωσης της τεκμαρτής δαπάνης από άλλες πηγές, όπως εισοδήματα παλαιότερων ετών, πώληση περιουσιακών στοιχείων και έσοδα απαλλασσόμενα από φόρο ή τα φορολογούμενα με ειδικό τρόπο (όπως τόκοι καταθέσεων).

4. Όταν έχουμε αυτοκίνητο Ε.Ι.Χ., που η εργοστασιακή τιμολογιακή αξία του μετά τη μείωση παλαιότητας, υπερβαίνει το ποσό των 50.000 ευρώ.

5. Όταν διατηρούμε σκάφος ή πλοίο αναψυχής ιδιωτικής χρήσης (μη επαγγελματικό). Εξαιρείται ένα σκάφος μέχρι 10 μέτρα.

6. Όταν στο σκάφος χρησιμοποιούμε ναυτολογημένο πλήρωμα, στην παραπάνω δαπάνη του, προστίθεται η αμοιβή του πληρώματος επί δύο φορές.

7. Όταν διατηρούμε αεροσκάφος ή ελικόπτερο.

8. Οταν έχουμε πισίνα κολύμβησης (δεξαμενή).

Τεκμήρια πόθεν έσχες

Τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων (πόθεν έσχες) έχουμε:

*Στην αγορά ή leasing:

-αυτοκινήτου ανεξαρτήτως κυβισμού,

-μοτοσικλέτας ανεξαρτήτως κυβισμού

-πλοίου και σκάφους αναψυχής

-αεροπλάνου, ελικοπτέρου, ανεμοπτέρου,

-κινητών πραγμάτων αξίας πάνω από 5.000 ευρώ

*Στην αγορά ακινήτων (εξαιρείται η πρώτη κατοικία μέχρι 120 τ.μ. επιμεριστικά για τα πάνω από 120 τ.μ.),

*Στην ανέγερση οικοδομών (εξαιρείται η πρώτη κατοικία μέχρι 120 τ.μ. Για την δαπάνη πάνω από τα 120 τ.μ. έχουμε τεκμήριο).

-Αν και στις δύο πιο πάνω περιπτώσεις το ζευγάρι έχει παιδιά, η επιφάνεια των 120 τ.μ. προσαυξάνεται κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα.

*Στην κατασκευή πισίνας.

*Στην χρονομεριστική μίσθωση ακινήτων.

*Στην αγορά ακίνητης περιουσίας με leasing.

Επίσης, στην κατηγορία αυτή των τεκμηρίων υπάγεται:

*Η χορήγηση δανείου προς οποιονδήποτε, εκτός αν δανείζουμε την εταιρεία στην οποία συμμετέχουμε ως εταίροι, μέλη ή μέτοχοι

*Η ετήσια δαπάνη για δωρεές, γονικές παροχές ή χορηγίες χρηματικών ποσών πάνω από 300 ευρώ. Εξαιρούνται οι δωρεές.

*Η εξόφληση δανείου ή πίστωσης, όπου στο ποσό της δαπάνης αυτής περιλαμβάνεται το ποσό των τόκων (τοκοχρεολύσιο).

1. Αδικαιολόγητες καθυστερήσεις στις συνδέσεις που φτάνουν και τους 6 μήνες, ενώ τηλεφωνικά έχουν υποσχεθεί στους καταναλωτές, ότι η σύνδεση θα γίνει εντός 4 ημερών.
2. Συχνές και αδικαιολόγητες διακοπές στο σήμα της γραμμής.
3. Ενώ υπάρχει επιπλέον χρέωση για αναγνώριση κλήσης, τελικώς αυτή δεν παρέχεται.
4. Απατηλές υποσχέσεις ότι εάν ο καταναλωτής υπαναχωρήσει θα επιστρέψει στον ΟΤΕ  χωρίς καμιά επιβάρυνση, ενώ στην πραγματικότητα ο καταναλωτής καλείται να καταβάλλει εκ νέου το κόστος επανασύνδεσης με τον ΟΤΕ.
5. Οι καταναλωτές, ενώ τηλεφωνούν στις εν λόγω εταιρίες και ζητούν διακοπή, ακόμη και γραπτώς, αυτό δεν γίνεται σεβαστό και εξακολουθούν παρανόμως να αποστέλλονται λογαριασμοί.
6. Ο χρόνος για την αλλαγή εταιρίας  από τον ΟΤΕ σε άλλον πάροχο έχει φτάσει σύμφωνα με καταγγελία που έχουμε στην διάθεση μας ακόμη και τους 5 μήνες. Ενδιαμέσως ο καταναλωτής έχει μείνει χωρίς τηλέφωνο και χωρίς internet.
7. Πολλές φορές δεν γίνεται ταυτοποίηση μεταξύ του καταναλωτή που τηλεφωνικά ζήτησε την αλλαγή παρόχου και εκείνου που τελικώς υπογράφει. Συμβαίνει ακόμα το παράλογο να έχει γίνει ενεργοποίηση γραμμής βάσει  τηλεφωνικής συνομιλίας  με τον εκπρόσωπο του παρόχου - ενίοτε με αμφισβητούμενη την συναίνεση του καταναλωτή-  και  χωρίς καν να έχει προηγηθεί υπογραφή σχετικής σύμβασης.
8. Αρνηση παραδόσεως σύμβασης και των σχετικών δεσμεύσεων αυτής στον καταναλωτή προς υπογραφή.
9. Ανυπαρξία τεχνικής υποστήριξης και εξωτερικών συνεργείων, για τις συχνότατες περιπτώσεις προβλημάτων.
10. Ανυπαρξία εκπαιδευμένων στελεχών τόσο στον εμπορικό όσο και στον τεχνικό τομέα.
11. Αδυναμία παροχής υπηρεσιών ISDN και ΑDSL, ενώ ο καταναλωτής έχει λάβει διαβεβαιώσεις ότι θα έχει αυτές τις υπηρεσίες.
12. Αυθαίρετη φραγή αριθμών (800+), ώστε να αποκλείεται η προσωρινή σύνδεση με άλλα δίκτυα Ιnternet.
13. Απειρες ώρες τηλεφωνικής αναμονής με χρέωση μάλιστα του συνδρομητή, ειδικά για το «τεχνικό τμήμα», για την αναφορά παραπόνων.
14. Ανυπαρξία απάντησης στους συνδρομητές που καταθέτουν καταγγελίες, τόσο από τις εταιρίες όσο και από την Εθνική Επιτροπή Τηλεπικοινωνιών και Ταχυδρομείων (ΕΕΤΤ), σε εύλογο χρονικό διάστημα.

Το Νέο ΙΝΚΑ εφιστά την προσοχή στους καταναλωτές, τόσο για τις συμβάσεις τις οποίες υπογράφουν, όσο και για τις χρεώσεις τις οποίες καλούνται να πληρώσουν και ζητά την άμεση παρέμβαση της πολιτείας ώστε να σταματήσει πλέον το καθεστώς ασυδοσίας που διέπει την αγορά σταθερής τηλεφωνίας.

Σύμφωνα δε με έρευνα που διενεργήθηκε από το ΙΝΚΑ την χρονική περίοδο από 1.6.2007 μέχρι 31.12.2007 τις περισσότερες καταγγελίες, από όλες τις εταιρίες που συμπεριελήφθησαν στην έρευνα τις δέχθηκε για την εταιρία ΟnTelecoms, (με ποσοστό 29%). Ακολουθεί η Forthnet με 21%, η Τellas με 13%, η HellasonLine με 12%, η Vivodi με 10%, η Teledome με 6%, Otenet και Vodafone με 4%, και η Νetone με 1%.

• Όσον αφορά στις επιμέρους κατηγορίες στις οποίες διαχωρίσαμε τις καταγγελίες, στην κατηγορία που αφορά στην «καθυστέρηση για νέα σύνδεση» δέχθηκε τις περισσότερες καταγγελίες για την ΟnTelecoms και την Forthnet,
• στην κατηγορία για τα «τεχνικά προβλήματα», πρώτη αναδείχθηκε η OnTelecoms με 40 καταγγελίες και ακολουθεί η Forthnet με 23.
• στην κατηγορία «προβληματικής επικοινωνίας» με την εταιρία προκειμένου να επιλυθεί το εκάστοτε πρόβλημα, χειρότερες αναδεικνύονται ισοψηφώντας η OnTelecoms και η Forthnet.
• στην κατηγορία «επιθυμώ την διακοπή της σύνδεσης μου» λόγω προβλημάτων με την εταιρία, πρώτη εταιρία στην παρουσίαση δυσχερειών στην εξυπηρέτηση των καταναλωτών,  αναδεικνύεται η OnTelecoms,  με δεύτερη την Tellas.
• τέλος, στην κατηγορία «οικονομικών διαφορών», πρώτη σε καταγγελίες εταιρεία αναδείχθηκε η Forthnet με δεύτερη την OnTelecoms.

Το σύνολο των αθροιζόμενων καταγγελιών που δέχθηκαν οι συνεργάτες του ΙΝΚΑ, εγγράφως και επωνύμως, με πρωτοβουλία πάντα των καταναλωτών (220 στον αριθμό για το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα), έφτασαν τις 309 σε συνολικό αριθμό.

Οι εταιρίες οι οποίες συμπεριελήφθησαν στην έρευνα είναι αυτές για τις οποίες δεχθήκαμε καταγγελίες και είναι, με αλφαβητική σειρά, οι ακόλουθες: Forthnet, Hellas on Line, Netone, On Telecoms, Otenet (για τις υπηρεσίες internet), Teledome, Tellas, Vivodi και Vodafone.

Αναφορικά με την εταιρία Vodafone, διευκρινίζεται ότι οι καταγγελίες που ελήφθησαν υπ όψη δεν αφορούν στις υπηρεσίες κινητής τηλεφωνίας, αλλά μόνο στις υπηρεσίες σταθερής τηλεφωνίας και υπηρεσιών internet.

Πολλοί από εσάς κατέχετε θέση εγγυητή σε τραπεζικό δάνειο για διάφορους λόγους. Σύνηθες είναι το φαινόμενο οι γονείς να υπογράφουν ως εγγυητές για δάνεια που παίρνουν  τα τέκνα τους. Πολλές φορές ακόμα ο ισχυρός φιλικός δεσμός μας οδηγεί στην αποδοχή του ρόλου του εγγυητή προκειμένου κάποιο φιλικό μας πρόσωπο να πετύχει την χορήγηση σε αυτόν τραπεζικού δανείου.

Χρήσιμο είναι λοιπόν να γνωρίζετε κάποια βασικά πράγματα για την σύμβαση αυτή της εγγύησης που αφορά την χορήγηση τραπεζικού δανείου, πολύ περισσότερο όμως τις ευθύνες που αναλαμβάνει κάποιος όταν καθίσταται κάποιος εγγυητής σε τραπεζικό δάνειο.

Καταρχήν για την έγκυρη κατάρτιση σύμβασης εγγύησης απαιτείται η ιδιόχειρη υπογραφή του εγγυητή επί του εγγγράφου  δήλωσης εγγύησης, που συνήθως είναι μέρος της σύμβασης του δανείου.

Με τη σύμβαση εγγυήσεως ο εγγυητής αναλαμβάνει απέναντι στο δανειστή (Τράπεζα) την ευθύνη ότι θα καταβληθεί η οφειλή μέχρι του ποσού της κύριας οφειλής για το οποίο εγγυήθηκε.  Στην συνέχεια βέβαια ο εγγυητής που κατέβαλλε στον δανειστή έχει τη δυνατότητα να στραφεί κατά του εντολέα του - οφειλέτη - και να απαιτήσει  όσα αυτός κατέβαλλε . Ο εγγυητής  ευθύνεται,  μέχρι του ποσού της κύριας οφειλής για το οποίο εγγυήθηκε και όχι για απαιτήσεις που προέρχονται από άλλη μεταγενέστερη σύμβαση παροχής πιστώσεως προς τον πρωτοφειλέτη, την εκπλήρωση της οποίας αυτός δεν εγγυήθηκε. Αν όμως πρόκειται για (συμπληρωματική) αύξηση του ποσού της πιστώσεως, εφόσον δεν προκύπτει κάτι διαφορετικό, ο εγγυητής ευθύνεται για την πληρωμή ολοκλήρου του καταλοίπου από τη λειτουργία του λογαριασμού και αν ακόμη δεν εγγυήθηκε ειδικά στην πρόσθετη αυτή αύξηση, η οποία προέρχεται από τη λειτουργία της αρχικής συμβάσεως. Εξάλλου η ευθύνη του εγγυητή, από τη σύμβαση της εγγυήσεως μεταβιβάζεται μετά το θάνατό του στους κληρονόμους του (άρθρο 1710, 1901 ΑΚ). Ειδικότερα  ο θάνατος του εγγυητή του καταλοίπου πιστώσεως με ανοικτό λογαριασμό δεν επιφέρει, εκτός αντίθετης συμφωνίας, το κλείσιμο του λογαριασμού. Επομένως οι κληρονόμοι του εγγυητή, εφόσον υπεισέρχονται στις από τη σχετική σύμβαση υποχρεώσεις του τελευταίου, ευθύνονται, κατά λόγο της κληρονομικής μερίδας  τους, στην ίδια έκταση που ευθυνόταν και ο καθολικός δικαιοπάροχός τους, δηλαδή για την πληρωμή από τον πρωτοφειλέτη του κατά το οριστικό κλείσιμο του λογαριασμού μέλλοντος να προκύψει χρεωστικού καταλοίπου (μέχρι, όμως, του ποσού για το οποίο εκείνος είχε εγγυηθεί), οποτεδήποτε και αν γίνει το κλείσιμο του λογαριασμού, έστω και μετά το θάνατο του εγγυητή.

Ο εγγυητής δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της οφειλής εωσότου ο δανειστής επιχειρήσει αναγκαστική εκτέλεση κατά του πρωτοφειλέτη και αυτή αποβεί άκαρπη (ένσταση διζήσεως). Ο εγγυητής δεν έχει την ένσταση της διζήσεως εάν ο δανειστής, προκειμένου περί εγγυήσεως που δόθηκε για χρηματική οφειλή, επιχείρησε άκαρπη αναγκαστική εκτέλεση σε κινητά πράγματα του πρωτοφειλέτη στα οποία έχει δικαίωμα ενεχύρου ή επισχέσεως. Επίσης, ο δανειστής δεν υποχρεούται να επιχειρήσει οπωσδήποτε ατελέσφορη εκτέλεση εάν είναι προφανές ότι θα απέβαινε άκαρπη.

Κατά το άρθρο 862 Αστικού Κώδικος , ο εγγυητής ελευθερώνεται, εφόσον από πταίσμα του δανειστή (Τράπεζα) έγινε αδύνατη η ικανοποίηση του από τον οφειλέτη. Η εφαρμογή της διάταξης αυτής δεν αποκλείεται από τυχόν, εκ των προτέρων, παραίτηση του εγγυητή εκ του κατ\’ άρθρο 855 ΑΚ δικαιώματος δίζησης. Εξ άλλου, λόγω του ενδοτικού χαρακτήρα της ανωτέρω ρυθμίσεως, ο εγγυητής μπορεί να παραιτηθεί εκ των προτέρων του θεσπιζόμενου με αυτή ευεργετήματος (ένστασης ελευθερώσεως), όχι όμως και για την περίπτωση, κατά την οποία, η ικανοποίηση του δανειστή θα καταστεί αδύνατη από δόλο η βαρειά αμέλεια του τελευταίου, καθόσον, σύμφωνα με το άρθρο 332 παρ. 1 Α.Κ., είναι άκυρη κάθε προηγούμενη συμφωνία, που αποκλείει ή περιορίζει την ευθύνη από δόλο ή βαρειά αμέλεια. Στην εγγύηση αορίστου χρόνου ειδικότερα, θεωρείται ότι υπάρχει πταίσμα του δανειστή (και) όταν αυτός αμελεί για ικανό χρόνο να καταδιώξει τον πρωτοφειλέτη, που έπειτα γίνεται αναξιόχρεος (και αν ακόμη ο εγγυητής δεν έκανε χρήση των δικαιωμάτων που του δίνουν οι διατάξεις των άρθρων 867-868 ΑΚ) ή υπαίτια δεν αποδέχεται την κύρια οφειλή, που έγκυρα του προσφέρεται ή δεν αναγγέλλεται στην πτώχευση του πρωτοφειλέτη ή αμελεί τη διεξαγωγή της δίκης ή αναγκαστικής εκτελέσεως εναντίον του πρωτοφειλέτη. Εφόσον στον Αστικό Κώδικα δεν έχει περιληφθεί ορισμός της βαρείας αμέλειας, στο δικαστήριο εναπόκειται να κρίνει, εκτιμώντας τις περιστάσεις, πότε η αμέλεια φέρει τη μορφή εκείνης της βαρείας.

Ποιες περιοχές προτιμούν Έλληνες και ξένοι;

Τα νησιά του Αργοσαρωνικού που προσελκύουν κυρίως Αθηναίους λόγω της γρήγορης πρόσβασης από την πρωτεύουσα, η Χαλκιδική για τους Βορειοελλαδίτες, η Κρήτη, το Ιόνιο και τα μεγάλα νησιά του Αιγαίου για ενδιαφερομένους από το εξωτερικό, λόγω της ευκολίας που προσφέρουν οι αεροπορικές συνδέσεις, βρίσκονται στο επίκεντρο της ζήτησης όσον αφορά τη δεύτερη κατοικία.

Ποιες είναι οι τιμές;

Αργοσαρωνικός

Αίγινα, Ύδρα, Πόρος και Σπέτσες προσφέρουν το πλεονέκτημα για τις λεγόμενες \”διακοπές του Σαββατοκύριακου\” καθ\’ όλη τη διάρκεια του καλοκαιριού, αλλά και κατά τους χειμερινούς μήνες, αφού πλέον τα νησιά του Αργοσαρωνικού θεωρούνται ως συνέχεια του νομού Αττικής. Η δρομολόγηση ταχύπλοων, πέραν των συμβατικών, σκαφών έχει βελτιώσει σημαντικά τις προσβάσεις με αποτέλεσμα στα συγκεκριμένα νησιά, να βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη της μίας ώρας από την Αθήνα.

Για την Ύδρα, οι κατασκευές νέων κατοικιών γίνονται κυρίως σε εντός σχεδίου οικόπεδα, λόγω της δυσκολίας πρόσβασης στα εκτός σχεδίου, με τις περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον να εντοπίζονται καταρχάς στον κεντρικό οικισμό, τον Βλυχό, τα Καμίνια και εσχάτως το Μαντράκι. Στην Ύδρα είναι έντονο και το ξένο στοιχείο, αφού το νησί εδώ και δεκαετίες ήταν δημοφιλές στο εξωτερικό, με αποτέλεσμα πολλοί ξένοι, κυρίως Γερμανοί, να έχουν αγοράσει οικόπεδα. Οι τιμές των εντός σχεδίων οικοπέδων κυμαίνονται από 300 έως 400 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι τιμές πώλησης των παλαιότερων μονοκατοικιών ξεκινούν από 2.000 ευρώ ανά τ.μ. και ακολουθούν την ανιούσα. Οι υψηλές τιμές δικαιολογούνται και από τα υψηλά κόστη για τα υλικά που μεταφέρονται σε …μουλάρια!

Προάστιο της Αθήνας θεωρείται πλέον ο Πόρος που έχει το πλεονέκτημα και της οδικής πρόσβασης από την Πελοπόννησο, από το χωριό του Γαλατά που βρίσκεται απέναντι από το νησί. Η δόμηση εδώ γίνεται και στα εκτός σχεδίου οικόπεδα, ενώ μόλις την τελευταία διετία έχουν αρχίσει να κατασκευάζονται πιο οργανωμένα συγκροτήματα, αφού και οι κατασκευαστές τα τελευταία δύο χρόνια περίπου έχουν αυξήσει το ενδιαφέρον τους για την περιοχή. Πέραν των Αθηναίων, ζήτηση εκδηλώνεται και από το εξωτερικό κυρίως από Γάλλους και Γερμανούς. Οι τιμές για τα εκτός σχεδίου ξεκινούν από 15 ευρώ ανά τ.μ. και τα εντός σχεδίου από 50 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι τιμές πώλησης κατοικιών ξεκινούν από τα 1.500 ευρώ ανά τ.μ.

Φθηνότερη σε σχέση με την Ύδρα και τις Σπέτσες συγκεντρώνοντας ωστόσο υψηλή ζήτηση τα τελευταία χρόνια εμφανίζεται η Αίγινα, με τις τιμές πώλησης των νέων κατοικιών να διαμορφώνονται μεταξύ 1.300 και 3.000 ευρώ ανά τ.μ.. Για το λόγο αυτό μάλιστα μεγάλοι κατασκευαστές και εταιρείες ακινήτων αναζητούν το τελευταίο διάστημα ευκαιρίες στο νησί, για την αγορά μεγάλων εκτάσεων με σκοπό την κατασκευή οργανωμένων συγκροτημάτων κατοικιών.

Εύκολη πρόσβαση από τη θάλασσα αλλά και από την ξηρά, από το Πόρτο Χέλι, οπότε μετά μπορεί κανείς να περάσει απέναντι ακόμη και με θαλάσσιο ταξί, προσφέρουν οι Σπέτσες, με αποτέλεσμα να κατατάσσεται στους δημοφιλέστερους προορισμούς. Η δυσκολία βέβαια στο νησί έγκειται στο να βρει κανείς ελεύθερα οικόπεδα ή νεόδμητες κατοικίες, δεδομένου μάλιστα ότι ένα σημαντικό τμήμα του νησιού είναι χαρακτηρισμένο ως δασική έκταση. Αποτέλεσμα; Οι τιμές να κυμαίνονται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα με τα εντός σχεδίου οικόπεδα να ξεκινούν από 500 ευρώ ανά τ.μ. και των εκτός σχεδίων από 50 ευρώ, ενώ τα σπίτια πωλούνται από 2.500 ευρώ ανά τ.μ.

Χαλκιδική

Αγαπημένος προορισμός των Θεσσαλονικέων, η Χαλκιδική γνωρίζει τα τελευταία χρόνια σημαντική ανοικοδόμηση, από πολλές μικρές τεχνικές εταιρείες, που αναπτύσσουν στην περιοχή πολυτελή παραθεριστικά συγκροτήματα. Εσχάτως, τη Χαλκιδική έχουν ανακαλύψει και οι Ευρωπαίοι, δεδομένης της μικρής απόστασης από το αεροδρόμιο Μακεδονία, με τις περιοχές που βρίσκονται περί τη μιάμιση ώρα από το αεροδρόμιο να συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση. Ποιες περιοχές βρίσκονται στην πρώτη σειρά των προτιμήσεων;

Καταρχάς στην περιοχή της Νέας Καλλικράτειας που βρίσκεται σε κοντινή απόσταση από τη Θεσσαλονίκη και για το λόγο αυτό μάλιστα δεν είναι λίγοι αυτοί που επιλέγουν την περιοχή ακόμη και για μόνιμη κατοικία. Οι τιμές για νέες κατοικίες στην περιοχή ξεκινούν από τα 1.030 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι ενδιαφερόμενοι ζητούν κυρίως μικρά σπίτια από 70 έως 100 τ.μ.. Πολύγυρος και Μουδανιά βρίσκονται επίσης στο επίκεντρο. Ανοδικά κινείται πλέον η ζήτηση και στο τρίτο πόδι σε περιοχές όπως η Ουρανούπολη, η Αμμουλιανή, η Τρυπητή, το Στρατώνι και η Νέα Ρόδα.

Ειδικότερα, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον από υποψήφιους αγοραστές συγκεντρώνει το πρώτο πόδι και η ευρύτερη περιοχή της Κασσάνδρας, δεδομένης της εγγύτητας με την πόλη της Θεσσαλονίκης. Χαρακτηριστικό της περιοχής πλέον, ότι είναι ελάχιστα τα προσφερόμενα οικόπεδα κοντά στη θάλασσα και ακόμη και αυτά που πωλούνται, οι τιμές τους αγγίζουν ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα. Η δόμηση πάντως αφορά τόσο εντός όσο και εκτός σχεδίου οικόπεδα. Στο πρώτο \”πόδι\” τα εντός σχεδίου οικόπεδα μπορεί να ξεκινούν στην καλύτερη περίπτωση από τα 90 ευρώ ανά τ.μ., ενώ, όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά μεσίτες της περιοχής, υπάρχουν και κάποιες ελάχιστες περιπτώσεις παραθαλάσσιων οικοπέδων που έχουν πουληθεί με τιμές ακόμη και πάνω από τα 550 ευρώ ανά τ.μ.. Όσον αφορά τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, οι τιμές ξεκινούν από τα 10 ευρώ ανά τ.μ. και μπορεί να φθάσουν ακόμη και τα 60 ευρώ ανά τ.μ. ανάλογα με την περιοχή.

Το δεύτερο πόδι, η περιοχή της Σιθωνίας, θεωρείται πιο \”παρθένο\” δεδομένου ότι η ανοικοδόμηση έχει ξεκινήσει μόλις τα τελευταία χρόνια και για το λόγο αυτό μάλιστα υπάρχουν και ελλείψεις όσον αφορά το δίκτυο αποχέτευσης, την ύδρευση κ.τ.λ.. Η δόμηση αφορά κατά κύριο λόγο τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, οι τιμές των οποίων κυμαίνονται από 9 ευρώ ανά τ.μ. έως 30 ευρώ περίπου, ενώ για τις νεόδμητες κατοικίες η αντίστοιχη διακύμανση είναι από τα 1.000 έως τα 3.000 ευρώ ανά τ.μ.. Έλλειψη, κυρίως λόγω της μορφολογίας της ευρύτερης περιοχής, παρατηρείται για παραθαλάσσια οικόπεδα, ωστόσο όπως αναφέρουν οι μεσίτες στη Σιθωνία οι τιμές που ζητούνται αναλογικά με το φυσικό κάλλος της περιοχής θεωρούνται χαμηλές.

Φθηνότερα ακίνητα βρίσκει κανείς στο τρίτο πόδι, τη χερσόνησο Άθω, όπου η προσφορά είναι σαφώς μεγαλύτερη. Πέραν των παραθαλάσσιων οικοπέδων, αγοραστικό ενδιαφέρον εκδηλώνεται εσχάτως και για τον ορεινό όγκο της Χαλκιδικής κυρίως με επίκεντρο τους παραδοσιακούς οικισμούς: Π.χ. στην περιοχή της Αθύτου τα πετρόκτιστα σπίτια πωλούνται κοντά στα 1.800 ευρώ ανά τ.μ.

Κρήτη

Η συντριπτική πλειοψηφία των μεγάλων και μικρών κατασκευαστών αναζητούν ή έχουν προχωρήσει ήδη σε αγορές μεγάλων εκτάσεων στην Κρήτη, για την ανέγερση οργανωμένων οικιστικών συγκροτημάτων. Το τελευταίο διάστημα, με τη δρομολόγηση ταχύτερων πλοίων, έχει μικρύνει ακόμη περισσότερο η απόσταση που χωρίζει την Κρήτη από την ελληνική πρωτεύουσα. \”Αγκάθι\” για την περαιτέρω ανάπτυξη εξακολουθεί να αποτελεί το οδικό δίκτυο, στο οποίο εξαγγέλλονται κατά καιρούς παρεμβάσεις, χωρίς ωστόσο να έχει υπάρξει τα τελευταία χρόνια σημαντική βελτίωση.

Στην περιοχή του Αγίου Νικολάου, η Ελούντα και εσχάτως η Σητεία, η οποία αποτελεί την \”ανερχόμενη\” δύναμη συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Στην ευρύτερη περιοχή της Ελούντας οι τιμές των οικοπέδων είναι οι ακριβότερες στην Κρήτη, με πράξεις να έχουν γίνει ακόμη και στην τιμή των 800 χιλ. ευρώ ανά στρέμμα για τα πιο προνομιακά οικόπεδα. Οι τιμές την τελευταία διετία στην Ελούντα έχουν αυξηθεί σε ποσοστό πάνω από 15%, ενώ δεν λείπουν και οι μεγαλοεπενδυτές στην περιοχή όπως ο όμιλος Μαντωνανάκη και ΓΕΚ- ΤΕΡΝΑ.

Αντίστοιχα, ούκ ολίγοι είναι οι μεγαλοκατασκευαστές στο νομό Χανίων (όμιλος J&P, Cybarco, Leptos κ.α.), πέραν των τοπικών \”παικτών\” που προχωρούν στην κατασκευή οργανωμένων συγκροτημάτων παραθεριστικών κατοικιών, στην προσπάθεια να καλύπτουν τη ζήτηση στην περιοχή. Στα Χανιά είναι αρκετοί οι Βρετανοί αγοραστές οικοπέδων. Οι καλές προοπτικές για την περιοχή ενισχύονται περαιτέρω με τις νέες επεκτάσεις του σχεδίου πόλης από το δήμο, ενώ δεν λείπουν και οι αναπλάσεις περιοχών, όπως π.χ. της Νέας Χώρας, της Αμπεριάς κ.τ.λ.. Στο νομό Χανίων οι κατοικίες πωλούνται μεταξύ 1.100- 2.500 ευρώ ανά τ.μ. κατά μέσο όρο περίπου, ενώ δεν λείπουν και ενδιαφερόμενοι αγοραστές για σπίτια στην παλιά πόλη.

Η ευρύτερη περιοχή του Ηρακλείου είναι μάλλον αδικημένη όσον αφορά τη ζήτηση για παραθεριστική κατοικία σε σύγκριση με τις υπόλοιπες περιοχές του νησιού. Για το λόγο αυτό μάλιστα και η προσφορά εξοχικών κατοικιών δεν είναι ιδιαίτερα μεγάλη, ενώ η δόμηση αφορά κατά κύριο λόγο τα εκτός σχεδίου οικόπεδα, αφού οι εκτάσεις εντός σχεδίου είναι σχετικά περιορισμένες. Στα εκτός σχεδίου οικόπεδα οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 20 και 50 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τα εντός σχεδίου τα αντίστοιχα νούμερα είναι μεταξύ 80 και 150 ευρώ ανά τ.μ.. Ο δήμος Ηρακλείου πάντως έχει προγραμματίσει μία σειρά από αναπλάσεις προκειμένου να βελτιώσει την εικόνα της πόλης.

Ανερχόμενη θεωρείται η περιοχή του Ρεθύμνου, ανάμεσα στα Χανιά και το Ηράκλειο, με τη ζήτηση να αφορά κατά κύριο λόγο οικόπεδα με μονοκατοικίες από Έλληνες, Γερμανούς, Σκανδιναβούς και Βρετανούς. Στην περιοχή δραστηριοποιούνται κατά κύριο λόγο τοπικοί κατασκευαστές, ενώ η προσφορά νέων κατοικιών βαίνει την τελευταία διετία αυξανόμενη. Πέραν των αναπλάσεων που επιχειρεί ο δήμος Ρεθύμνου, υπάρχουν και ορισμένες περιοχές που έχουν χαρακτηρισθεί παραδοσιακές προσδίδοντας υπεραξία στην περιοχή. Στο Ρέθυμνο, οι τιμές των κατοικιών κυμαίνονται κατά μέσο όρο μεταξύ 1.000- 2.500 ευρώ ανά τ.μ.

Νησιά Αιγαίου

Η ζήτηση στην κοσμοπολίτικη Μύκονο, τη Σαντορίνη, την Πάρο και την Τήνο ήταν ανέκαθεν εξαιρετικά μεγάλη. Το ενδιαφέρον των αγοραστών, όμως, έχει ξεπεράσει τους παραδοσιακούς προορισμούς και έχει φτάσει σε νησιά του Αιγαίου που πριν μερικά χρόνια ήταν σχεδόν στα …αζήτητα: Νάξος, Σύρος, Σίφνος, Κέα, Άνδρος, Πάτμος, Μήλος δημιουργούν ένα πλέγμα έντονου αγοραστικού ενδιαφέροντος που εκδηλώνεται κυρίως τον Απρίλιο και το Μάιο αλλά και κατά τους καλοκαιρινούς μήνες. Το γεγονός που εντυπωσιάζει τα τελευταία χρόνια στις Κυκλάδες είναι σίγουρα η έντονη ανοικοδόμηση ως αποτέλεσμα της υψηλής ζήτησης για παραθεριστικές κατοικίες. Στο γεγονός αυτό έχει συντελέσει και η βελτίωση των ακτοπλοϊκών συνδέσεων που έχουν μικρύνει τις αποστάσεις από τα λιμάνια του Πειραιά και του Λαυρίου.

Πρώτες προτιμήσεις των υποψήφιων αγοραστών εξοχικής κατοικίας είναι αναμφισβήτητα η Μύκονος και η Σαντορίνη.

Στη Μύκονο είναι μεγάλος ο αριθμός των μεγάλων κατασκευαστικών εταιρειών που διαθέτουν μεγάλες εκτάσεις, άνω των 100 στρεμμάτων, προς μελλοντική εκμετάλλευση για την κατασκευή παραθεριστικών κατοικιών. Η προσφορά για οικόπεδα είναι περιορισμένη σε σχέση με τα έτοιμα σπίτια που μπορεί να πωλούνται κατά μέσο όρο από 2.000 έως 3.500 ευρώ, και μπορεί και ακριβότερα για περιοχές όπως ο Πλατύς Γιαλός, Άγιος Στέφανος και Ορνός.

Στη Σαντορίνη, η μεγάλη ζήτηση παρατηρείται, όπως είναι φυσικό, για την ευρύτερη περιοχή της Καλντέρας με τις τιμές ωστόσο να κυμαίνονται σε δυσθεώρητα επίπεδα λόγω της έλλειψης προσφοράς. Ελάχιστα στο νησί είναι και τα ελεύθερα οικόπεδα ειδικά στις \”καλές\” περιοχές όπως Ημεροβίγλι ή η Οία και τα Φηρά. Αντίθετα, μεγαλύτερη είναι η προσφορά στη νοτιότερη πλευρά του νησιού, όπου κατασκευάζονται εσχάτως και αρκετά συγκροτήματα κατοικιών. Ως προς τις τιμές υπάρχει μεγάλη διακύμανση, με χαρακτηριστικότερες περιπτώσεις στην περιοχή, π.χ. της Οίας όπου έχει ζητηθεί για αγορά οικοπέδου τιμή κοντά στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ.! Αντίθετα, στις φθηνές περιπτώσεις, υπάρχουν αγροτεμάχια που ξεκινούν από 15 ευρώ ανά τ.μ.

Η Κέα ή Τζια, έχει γίνει βασικός προορισμός γνωστών Αθηναίων οι οποίοι αγοράζουν μεγάλες εκτάσεις γης και κτίζουν πολυτελείς βίλες. Ενδεικτικά, οι κατοικίες του νησιού πωλούνται από 1.900 έως τα 3.600 ευρώ.

Με ραγδαίους ρυθμούς μεγαλώνει και η αγορά σε νησιά λιγότερο γνωστά όπως η Πάρος, η \’Ανδρος, η Τήνος, η Νάξος, η Σύρος. Μεγάλη ζήτηση για οικόπεδα και εξοχικά παρατηρείται στην \’Ανδρο λόγω της εγγύτητάς της με την Αττική. Στα συγκροτήματα εξοχικών κατοικιών που κυμαίνονται από 70 τ.μ. έως 150 τ.μ. πωλούνται από 1.700 έως 2.700 ευρώ.

Εισβολή Γερμανών παρατηρείται στη Νάξο, τη Σίφνο και τη Μήλο, ενώ ιδιάζουσα περίπτωση είναι η Σύρος που το καζίνο έφερε τουρισμό και επενδυτές. Στην Ερμούπολη τα παραδοσιακά σπίτια της Άνω Σύρας είναι ανάρπαστα. Οι τιμές για τα οικόπεδα εντός σχεδίου στη Σύρο κυμαίνονται από 70 ευρώ έως 130 ευρώ ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη Σίφνο από 60 έως 220 ευρώ ανά τ.μ.. Στη Νάξο παρατηρείται εσχάτως μεγάλη κινητικότητα για την κατασκευή οργανωμένων παραθεριστικών συγκροτημάτων, όχι μόνο από τους τοπικούς κατασκευαστές, αλλά και από μεγάλες εταιρείες.

Αντίστοιχη περίπτωση είναι και αυτή της Ρόδου, από τα Δωδεκάνησα, που έχει το πλεονέκτημα των εύκολων προσβάσεων από όλη την Ευρώπη, με πρωταγωνιστές τους Βρετανούς: Έτσι εξηγείται και το έντονο ενδιαφέρον των μεγαλύτερων κατασκευαστών, που έχουν αγοράσει ήδη σημαντικές εκτάσεις στο νησί και έχουν ήδη προχωρήσει στην κατασκευή οργανωμένων παραθεριστικών συγκροτημάτων. Αυτός είναι και ο λόγος που η προσφορά σε αυτού του είδους τα συγκροτήματα είναι υψηλή σε όλο το νησί, σε αντίθεση με τις μεμονωμένες κατοικίες, για τις οποίες η προσφορά είναι αισθητά χαμηλότερη. Το ενδιαφέρον εστιάζεται κυρίως στη νότια Ρόδο, ενώ η μεγαλύτερη δόμηση αφορά εκτός σχεδίου οικόπεδα.

Βρετανοί επίσης αλλά και Γερμανοί είναι αυτοί που αναζητούν δεύτερη κατοικία στο δεύτερο δημοφιλέστερο, από πλευράς τουριστικής κίνησης, νησί των Δωδεκανήσων, την Κώ, που μόλις την τελευταία διετία έχει αρχίσει να ανεβαίνει στις προτιμήσεις των αγοραστών, δεδομένων και των πρόσφατων αλλαγών ως προς τις νέες εντάξεις στο σχέδιο πόλης.

Επτάνησα

Στάση αναμονής από Έλληνες, μεγαλύτερη ζήτηση ωστόσο από ξένους επενδυτές, Βρετανούς, Ιταλούς, Γερμανούς, Ολλανδούς ή Σουηδούς παρατηρείται για τα τέσσερα μεγάλα νησιά του Ιονίου, Κεφαλονιά, Ζάκυνθο, Λευκάδα και Κέρκυρα.

Πρόβλημα για το νησί της Κέρκυρας, που αφορά βέβαια το κέντρο της πόλης, είναι η έντονη κίνηση, για το οποία καταβάλλονται προσπάθειες από το δήμο με νέες θέσεις στάθμευσης περιφερειακά της πόλης. Οι τιμές στην Κέρκυρα παρουσιάζουν μεγάλη διακύμανση ανάλογα με την περιοχή, με τις βορειότερες περιοχές του νησιού να συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον από αγοραστές που μπορεί να πληρώσουν μέχρι και 4.000 ευρώ ανά τ.μ. για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών. Μεγάλη είναι η διακύμανση και για τις τιμές των οικοπέδων, με τις χαμηλότερες τιμές να ξεκινούν από 15 ευρώ ανά τ.μ. για τα εκτός σχεδίου και φυσικά κατά πολύ υψηλότερες από 60 ευρώ και πάνω για τα εντός σχεδίου.

Για τη Ζάκυνθο, όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν μεσίτες της περιοχής, η ζήτηση επικεντρώνεται για κατοικίες που κοστίζουν μεταξύ 150.000- 200.000 ευρώ, ενώ την παρούσα περίοδο δεν είναι πολλές οι νέες κατασκευές, αφού η υφιστάμενη προσφορά θεωρείται επαρκής. Για τα \”καλά\” σπίτια οι τιμές που προσφέρονται κυμαίνονται κατά μέσο όρο γύρω στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ., χωρίς βέβαια να λείπουν και οι εξαιρέσεις προς τα πάνω, ενώ οι μεσαίας κατηγορίας κι ενδεχομένως πιο παλιές κατοικίες προσφέρονται σε τιμές κοντά στα 1.200 ευρώ ανά τ.μ.

Αντίστοιχα διαμορφώνονται οι συνθήκες και στην Κεφαλονιά, με τις τιμές των κατοικιών να ξεκινούν από τα 1.200 ευρώ ανά τ.μ. και να φθάνουν κατά μέσο όρο τα 2.000 ευρώ. Οι Βρετανοί κρατούν και σε αυτή την περίπτωση τα σκήπτρα της ζήτησης, που είναι υψηλή κοντά στις περιοχές με τις περισσότερες υποδομές: Η ευρύτερη περιοχή του Αργοστολίου συγκεντρώνει το ενδιαφέρον των αγοραστών, ενώ ανερχόμενη θεωρείται η παραλιακή περιοχή από το Λουρδά μέχρι την Σκάλα.

Το προφίλ του ξένου αγοραστή

Στους 100 επενδυτές σε εξοχικά οι 20 είναι ξένοι με καλύτερους πελάτες τους Βρετανούς, Γερμανούς, Ιταλούς και Σουηδούς. Οι ξένοι μπορούν να διαθέσουν από 150 χιλ. ευρώ έως 500 χιλ. ευρώ και αναζητούν σπίτια από 80 τ.μ. και πάνω.

Οι αγοραστές που θα αναζητούν εξοχικό στην Ελλάδα στο μέλλον, θα είναι κυρίως Βορειοευρωπαίοι, 50 ετών και άνω, με παιδιά και με μεσαία ή υψηλά εισοδήματα. Το κοινό αυτό επιθυμεί να \”μεταναστεύσει\” τα επόμενα χρόνια στα νότια, δηλαδή σε θερμότερα κλίματα και σε χώρες με πιο χαμηλό κόστος διαβίωσης. Η Ελλάδα συγκεντρώνει τα χαρακτηριστικά αυτά, ενώ η ζήτηση από το εξωτερικό επικεντρώνεται κυρίως σε σύγχρονες εξοχικές κατοικίες σε οργανωμένα παραθεριστικά συγκροτήματα, που μόλις τα τελευταία χρόνια αρχίζουν να αναπτύσσονται στη χώρα μας.

Σε χώρες όπως η Κύπρος, η Πορτογαλία και η Ισπανία έχουν γίνει, κι εξακολουθούν να υλοποιούνται, πολλές τέτοιου είδους επενδύσεις, αποτελώντας έτσι βασικούς προορισμούς για τους Βορειοευρωπαίους που επιθυμούν να αποκτήσουν εξοχικό στη Μεσόγειο.

Σημειωτέον ότι σύμφωνα με παλιότερη έρευνα του Ινστιτούτου Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών- ΙΟΒΕ, μέχρι το 2020 αναμένεται να έχουν μετακινηθεί στην Ελλάδα πάνω από δύο εκατομμύρια άτομα, κυρίως από τη Βόρεια Ευρώπη. Αριθμός, που αντιστοιχεί σε τουλάχιστον ένα εκατομμύριο καινούργιες κατοικίες, δεδομένου ότι οι υπάρχουσες εξοχικές κατοικίες δεν ικανοποιούν, παρά μόνο σε μικρό βαθμό, τις σύγχρονες απαιτήσεις των ξένων αγοραστών.

\”Από την στιγμή που θα ξεκινήσει η συστηματική διάθεση στη διεθνή αγορά εξοχικών κατοικιών σε ελληνικά τουριστικά θέρετρα, δεν αποκλείεται μέσα στην επόμενη δεκαετία ο αριθμός των ενδιαφερομένων αγοραστών να φθάσει και τα 3 ή 4 εκατομμύρια. Φυσικά, απαραίτητη προϋπόθεση για όλα αυτά είναι να ξεκαθαρίσει η πολιτεία όσο το δυνατόν πιο σύντομα το θέμα των ζωνών χρήσης, που συχνά αποτελεί τροχοπέδη για τις εταιρείες όταν αναζητούν μεγάλες κυρίως εκτάσεις για την ανάπτυξη παραθαλάσσιων συγκροτημάτων\”, επισημαίνει η μελέτη.

Για τη χρηματοδότηση της αγοράς τους, ποσοστό άνω του 50% των ξένων έρχεται με μετρητά προκειμένου να πετύχει καλύτερες τιμές, ενώ οι περισσότεροι δεν μπορούν να κατανοήσουν τη χρησιμότητα της διαφορετικής τιμής στο συμβόλαιο από αυτή που πληρώνουν και τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα σε σχέση με αυτά που αναγράφονται στο συμβόλαιο, τακτική ιδιαίτερα συνήθης για τα ελληνικά δεδομένα.

Πλεονεκτήματα- Μειονεκτήματα

Μπορεί η παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα να βρίσκεται τα τελευταία χρόνια στο επίκεντρο, ωστόσο η Ελλάδα δεν παύει να υστερεί σε πολλά σημεία έναντι των υπόλοιπων ανταγωνιστών της, κυρίως τις χώρες της μεσογειακής λεκάνης και κυρίως την Πορτογαλία, την Ισπανία, την Τουρκία αλλά και την Κύπρο.

Η Ελληνική Πολιτεία αν πράγματι θέλει να προωθήσει την αγορά β\’ κατοικίας, ώστε η χώρα μας να μετεξελιχθεί σε έναν …παράδεισο για ξένους συνταξιούχους θα πρέπει να προχωρήσει σε ριζικές αλλαγές, σε θέματα φορολογικά, νομικά, υποδομών, γραφειοκρατίας. Αυτό τουλάχιστον επισημαίνουν οι μεσίτες στα ελληνικά νησιά που είναι αποδέκτες της σημαντικής ζήτησης από το εξωτερικό, παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα δεν έχει ακολουθήσει το παράδειγμα της Ισπανίας ή της Πορτογαλίας, όπου έχουν δημιουργηθεί ολόκληρα γερμανικά, σουηδικά ή βρετανικά χωριά.

Σύμφωνα με τους μεσίτες και τα στελέχη εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην αγορά παραθεριστικής κατοικίας τα οφέλη για την Ελλάδα από την έλευση ξένων αγοραστών παραθεριστικών κατοικιών είναι καταρχάς ότι διαχέεται η ανάπτυξη προς την περιφέρεια, επιμηκύνεται η τουριστική σεζόν, προσελκύονται μικρά και μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια από το εξωτερικό, ενώ η χώρα αποκτά τρόπο αναπλήρωσης των ελληνικών επενδυτικών κεφαλαίων που επενδύονται στο εξωτερικό. Πέραν αυτού, ενδυναμώνει το τουριστικό ρεύμα προς την Ελλάδα μέσω των φίλων και συγγενών των αγοραστών κατοικιών και η χώρα αποκτά φορολογούμενους χωρίς απαιτήσεις από τα κρατικά ταμεία και τα ταμεία συντάξεων.

Στα πλεονεκτήματα της Ελλάδας έναντι των \”ανταγωνιστών\” της, κυρίως τις υπόλοιπες μεσογειακές χώρες είναι καταρχάς ότι αποτελεί πολύ καλό προορισμό διακοπών, με φυσική ομορφιά από παραθαλάσσιο μεσογειακό τοπίο έως και αλπικά ορεινά σκηνικά. Μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες ήταν θετικός ο απολογισμός για τη χώρα μας αλλάζοντας την εικόνα που ίσχυε μέχρι σήμερα στο εξωτερικό των \”rooms to let\” σε μία ικανή και σύγχρονη ευρωπαϊκή χώρα, την ίδια στιγμή που έχει βελτιωθεί και η προβολή της χώρας στο εξωτερικό. Στα πλεονεκτήματα περιλαμβάνεται και ο ελληνικός τρόπος ζωής που είναι συνυφασμένος με το λεγόμενο \”ευ ζήν\”.

Στα θετικά της Ελλάδας θα πρέπει να αναφέρουμε την αυξημένη ασφάλεια που νιώθει κάποιος, είτε είναι ντόπιος είτε ξένος, σε σχέση με άλλες χώρες. «Το πρώτο πράγμα που ρωτούν ξένοι που ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτι εδώ είναι πόσο ασφαλής είναι η χώρα κι αν χρειάζεται να βάλουν …κάγκελα στα παράθυρα και τις μπαλκονόπορτες!», αναφέρει χαρακτηριστικά η κ. Ελέν Σανιέ, Γαλλίδα μεσίτρια που ζει και εργάζεται στη χώρα μας.

Ως αρνητικά, επίσης έναντι του ανταγωνισμού, μπορούν να χαρακτηρισθούν το ξεπερασμένο πολεοδομικό θεσμικό πλαίσιο και ειδικότερα, η κατάταξη περιοχών απλά σε εντός και εκτός σχεδίου που κάθε άλλα παρά βοηθά, προκαλώντας ταυτόχρονα τεχνητή έλλειψη γης καθιστώντας έτσι τις τιμές της γης υψηλές. Όσοι ασχολούνται με τα ακίνητα δεν έχουν πάψει να αναφέρονται στη γραφειοκρατία και το δυσνόητο νομικό πλαίσιο, το ξεπερασμένο φορολογικό σύστημα με τις αντικειμενικές αξίες και τις πραγματικές τιμές και το σύνολο των φόρων που έχουν να κάνουν με τα ακίνητα. Εχθρικό επενδυτικό περιβάλλον και η εσωστρέφεια σε κρατικό επίπεδο με μικρή ευαισθησία σε σχέση με τις επιχειρηματικές ανάγκες είναι επίσης από τους παράγοντες που επιδρούν αρνητικά.

Ποια προβλήματα αντιμετωπίζουν οι ξένοι που θέλουν να αποκτήσουν παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα;

Οι τιμές στα ελληνικά νησιά κυμαίνονται σε υψηλά επίπεδα και είναι λίγες συγκριτικά οι λεγόμενες \”ευκαιρίες\”, που παρουσιάζονται τις περισσότερες φορές κατά τη διάρκεια των χειμερινών μηνών, δεδομένου ότι κατά τους θερινούς μήνες η παραθεριστική κατοικία βρίσκεται στο επίκεντρο. Πέραν των υψηλών τιμών- στην Τουρκία υπάρχουν κατοικίες σε καλά οργανωμένες παραθαλάσσιες περιοχές με 50.000- 60.000 ευρώ όταν στην Ελλάδα οι αντίστοιχες τιμές κυμαίνονται από 120.000- 130.000 ευρώ και πάνω- το επίπεδο των υποδομών, όσον αφορά π.χ. το οδικό δίκτυο που υστερεί σε σύγκριση π.χ. με το αντίστοιχο της \”ανταγωνίστριας\” Ισπανίας, αλλά και το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων.

Ένας επίσης σημαντικός παράγοντας είναι και η ίδια η λειτουργία της αγοράς ακινήτων: Στην Ελλάδα, η κτηματαγορά απευθύνεται κυρίως στον Έλληνα καταναλωτή- ίσως το τελευταίο διάστημα να αρχίζει να γίνεται πιο προσιτή και στον ξένο, χρειάζεται όμως ακόμη χρόνος προκειμένου να φθάσει τα επίπεδα άλλων ευρωπαϊκών αγορών. Ένας ξένος Δυτικοευρωπαίος, σίγουρα δεν μπορεί να καταλάβει την ελληνική γραφειοκρατία ή γιατί πρέπει για το αυτονόητο - όπως π.χ. είναι τα τετραγωνικά μέτρα του σπιτιού που θέλει να αγοράσει- να είναι παράνομος.

Επιπλέον, το νομικό πλαίσιο και το φορολογικό δεν βοηθούν τόσο τις αγορές ακινήτων από ξένους: Για παράδειγμα όταν αγοράσει κανείς ένα σπίτι, μπορεί να επιθυμεί να έχει ένα αυτοκίνητο, ένα σκάφος κ.τ.λ. για τις μετακινήσεις του, κάτι το οποίο είναι πολύπλοκο με τις υφιστάμενες φορολογικές διατάξεις, ενώ, την ίδια στιγμή, σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές αυτού του είδους τα θέματα έχουν λυθεί. Επίσης, αν κάποιος αγοράσει β\’ κατοικία στην Ελλάδα, ένα μέρος του εισοδήματός του υπόκειται σε φορολόγηση, κάτι το οποίο δεν ισχύει σε άλλες χώρες.

Για έναν υπήκοο χώρας εκτός Σένκεν, ένα από τα βασικά προβλήματα είναι το θέμα της άδειας παραμονής: Αν π.χ. ο ενδιαφερόμενος αγοραστής δεν είναι Ευρωπαίος, είναι π.χ. Αμερικάνος ή Αυστραλός μπορεί να μείνει στη χώρα μόνο για 90 ημέρες ή στην περίπτωση που μείνει ένα εξάμηνο θα πρέπει να επιστρέψει στη χώρα του τουλάχιστον για ένα τρίμηνο. Στην περίπτωση που θελήσει να μείνει περισσότερο, όπως ενδεχομένως επιθυμεί ένας Αμερικάνος συνταξιούχος που έχει αγοράσει παραθεριστική κατοικία, η γραφειοκρατία δυσκολεύει τα πράγματα.

Μάριος Χριστοδούλου

Μάριος Χριστοδούλου

Στο «σφυρί» βγάζει από το Σεπτέμβριο η Κυβέρνηση, δεκάδες ακίνητα του Δημοσίου, παραχωρώντας τα σε ιδιώτες. Πρόκειται για ακίνητα – φιλέτα, τα οποία βρίσκονται σε «νευραλγικά» σημεία του λεκανοπεδίου της Αττικής και με υψηλές εμπορικές αξίες.

Η πώληση θα γίνει με τον θεσμό του sale and lease back και το οικονομικό επιτελείο σκοπεύει να εκχωρήσει το δικαίωμα εκμετάλλευσης των ακινήτων, για διάστημα μέχρι και 30 χρόνια. Από τις συμβάσεις που θα υπογράψει το Δημόσιο με τους ενδιαφερόμενους φορείς, οι οποίοι θα αγοράσουν τα ακίνητα και εν συνεχεία θα λαμβάνουν ετήσιο μίσθωμα σταθερής απόδοσης από τις στεγαζόμενες υπηρεσίες, αναμένονται εισπράξεις πλέον του 1 δισ. ευρώ.

Τις εισπράξεις από τις πωλήσεις των ακινήτων θα τις χρησιμοποιήσει το οικονομικό επιτελείο, προκειμένου να πετύχει τον φετινό στόχο του ελλείμματος (1,6% του ΑΕΠ) αφού θα καταγράφονται στα τακτικά έσοδα του προϋπολογισμού και δεν θα απορροφηθούν από το δημόσιο χρέος, όπως συμβαίνει με τις αποκρατικοποιήσεις.

Πρόκειται για έσοδα τα οποία θα προέλθουν από την εφαρμογή του προγράμματος της πώλησης και επαναμίσθωσης (sale and lease back) ακινήτων του Δημοσίου, με το οικονομικό επιτελείο να εκτιμά ότι ήλθε η ώρα της αξιοποίησης του συγκεκριμένου χρηματοδοτικού εργαλείου.

Όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, ο Διευθύνων Σύμβουλος της Κτηματικής Εταιρίας του Δημοσίου (ΚΕΔ) Κ. Γκράτζιος, που επιμελείται της διαχείρισης του χαρτοφυλακίου της κρατικής περιουσίας, θα αποστείλει στον υπουργό Οικονομίας και Οικονομικών Γ. Αλογοσκούφη τη λίστα με τα ακίνητα του Δημοσίου, τα οποία μπορούν να αξιοποιηθούν με την μέθοδο του sale and lease back.

Στην εισήγηση του ο κ. Γκράτζιος θα προτείνει στον υπουργό Οικονομίας την εφαρμογή του θεσμού, για τουλάχιστον δέκα ακίνητα του Δημοσίου, για τα οποία η ΚΕΔ έχει συντάξει ξεχωριστή μελέτη για κάθε ακίνητο.

Κεντρικός άξονας για την αξιοποίηση του κάθε ακινήτου αποτέλεσε η γεωγραφική του θέση, που παίζει καθοριστικό ρόλο για τον υπολογισμό του τελικού τιμήματος.

«Ακίνητα που βρίσκονται σε εμπορικούς δρόμους ή σε περιοχές με υψηλές αξίες θα τιμηθούν πολύ υψηλότερα», σημείωνε ανώτερος παράγοντας του υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών. Έτερος βασικός παράγοντας που ανεβάζει την εμπορική αξία ενός ακινήτου, είναι η παλαιότητα γι’ αυτό και η ΚΕΔ στην λίστα με τα προς αξιοποίηση ακίνητα, προτίμησε να συμπεριλάβει κυρίως νεόδμητα κτίρια που στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες, υπουργεία και εφορίες.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στην εισήγηση της η ΚΕΔ θα αναφέρει ότι οι σύγχρονες χρηματοδοτικές δομές πώλησης και ταυτόχρονης μίσθωσης, μπορούν να έχουν εφαρμογή για τα εξής ακίνητα του Δημοσίου:

1. Το νέο κτίριο της Υπηρεσίας Ειδικών Ελέγχων (ΥΠΕΕ) του υπουργείου Οικονομικών, που βρίσκεται επί της οδού Πειραιώς.

2. Το υψηλών προδιαγραφών κτίριο της Γενικής Γραμματείας Πληροφορικών Συστημάτων (Γ.Γ.Π.Σ) στο Μοσχάτο.

3. Το ακίνητο το οποίο στεγάζει το νέο πολυτελές κτίριο της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας (ΕΣΥΕ) στον Πειραιά.

4. Το παλιό κτίριο του Χρηματιστηρίου Αξιών στην οδό Σοφοκλέους. Δρόμος συνώνυμος με ξεχωριστή ιστορία και με πολλά καρδιοχτύπια για τους επενδυτές, αλλά με υψηλές εμπορικές αξίες για το Δημόσιο. Δεν αποκλείεται στον θεσμό του sale and lease back να βρεθεί και η καινούργια στέγη του Χρηματιστήριο Αθηνών, στη Λεωφόρο Αθηνών.

5. Το ακίνητο το οποίο στεγάζει το νέο κτίριο του υπουργείου Τύπου, στην Λεωφόρο Συγγρού.

6. Το ακίνητο που έχει το Ελληνικό Δημόσιο στο Γουδί και αποτελεί προσωρινή κατοικία για τον ΟΔΔΥ, καθώς σύντομα θα αρχίσουν οι κατασκευές για το νέο σπίτι της ΑΕΚ. Στο τελευταίο ραντεβού που είχε ο πρόεδρος της κιτρινόμαυρης ΠΑΕ, Ντέμης Νικολαϊδης και ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Ν. Θανόπουλος, με τον Υπουργό Οικονομίας Γ. Αλογοσκούφη, αποφασίστηκε η παραχώρηση της έκτασης για την κατασκευή του γηπέδου. Αναμένεται η προκήρυξη του διαγωνισμού για το ποιες εταιρείες θα αναλάβουν το έργο, το κόστος του οποίου υπολογίζεται στα 150.000 εκατ. ευρώ. Το γήπεδο θα είναι προδιαγραφών ΟΥΕΦΑ (σ. 50.000 θέσεων) και θα υπάρχουν φυσικά και πολλά τετραγωνικά μέτρα εμπορικών χώρων, όπου θα τα εκμεταλλεύονται οι εταιρείες οι οποίες θα χρηματοδοτήσουν το έργο.

7. Το υπουργείο Εξωτερικών που βρίσκεται στο κέντρο της πόλης και δη επί της Βασιλίσσης Σοφίας.

8. Η Γενική Γραμματεία Εμπορίου στην πλατεία Κάνιγγος.

9. Το κτίριο του υπουργείου Μεταφορών επί της Μεσογείων.

10. Τα ακίνητα τα οποία στεγάζουν σήμερα τις κεντρικές υπηρεσίες των υπουργείων Πολιτισμού και Τουρισμού.

Από την αξιοποίηση αυτών των ακινήτων αλλά και άλλων πολλών - κυρίως νεόδμητων - που στεγάζουν σήμερα περί τις 10 με 12 Δημόσιες Οικονομικές Υπηρεσίες στην Αθήνα, αλλά και στην υπόλοιπη Ελλάδα, το υπουργείο Οικονομίας αναμένει έσοδα που υπερβαίνουν το 1 δισ. ευρώ.

Δεν αποκλείεται να δημιουργηθούν δύο «πακέτα» ακινήτων, τα οποία θα πουληθούν με sale & lease back, το ένα από τον Σεπτέμβριο του 2008 και το άλλο στο πρώτο τρίμηνο του 2009. Στην περίπτωση που ακολουθηθεί η πολιτική της τμηματικής διάθεσης, τότε το ελληνικό δημόσιο έχει να προσμένει έσοδα της τάξης των 500 – 600 εκατ. ευρώ από την πρώτη φάση υλοποίησης του θεσμού. Τούτο βέβαια θα κληθεί να εξετάσει η αρμόδια επιτροπή αποκρατικοποιήσεων, που θα συγκαλέσει ο υπουργός Οικονομίας Γ. Αλογοσκούφης, σε σύντομο χρονικό διάστημα από την παραλαβή της λίστας με τα προτεινόμενα ακίνητα της ΚΕΔ.

Θα ακολουθήσει η πρόσληψη συμβούλων που διαθέτουν εμπειρία στον θεσμό εφαρμογής του sale & lease back, οι οποίοι και θα υποδείξουν στο υπουργείο Οικονομίας από την έρευνα αγοράς που θα πραγματοποιήσουν, εάν εξυπηρετούνται τα σχέδια της κυβέρνησης για τμηματική ή για ολοκληρωτική «πώληση» αυτών των ακινήτων.

Αυτό θα εξαρτηθεί από τις συνθήκες που επικρατούν στον χώρο της κτηματαγοράς αλλά και στις διεθνείς πιστωτικές αγορές, που στο βάθος εξακολουθεί να βρίσκεται η κρίση των ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ. Έτσι σε περίπτωση που η «εικόνα» στην αγορά ακινήτων εξακολουθήσει να είναι προβληματική, τότε το οικονομικό επιτελείο θα προχωρήσει στην εφαρμογή ενός «συντηρητικού» σχεδίου πώλησης και επαναμίσθωσης ακινήτων του Δημοσίου, λόγω του κινδύνου μη άντλησης των

προσδοκώμενων κεφαλαίων που ελλοχεύει.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο το οικονομικό επιτελείο έχει καθυστερήσει την εφαρμογή του χρηματοδοτικού εργαλείου της πώλησης και επαναμίσθωσης (sale and lease back) των ακινήτων του Δημοσίου. Ο νόμος αν και έχει ψηφιστεί από πέρυσι ακόμη δεν έχει αξιοποιηθεί. Το οικονομικό επιτελείο περιμένει την βελτίωση των συνθηκών της αγοράς προκειμένου να πετύχει τα μέγιστα αποτελέσματα. Για την υλοποίηση του sale & lease back, στο Υπουργείο Οικονομίας εξετάζουν την σύσταση μίας εταιρίας στην οποία θα «περάσουν» τα προς πώληση ακίνητα του Δημοσίου.

Η εταιρία με «ενέχυρο» αυτά τα ακίνητα, θα εκδώσει ομόλογα, τα οποία θα διαθέσει στους επενδυτές προκειμένου να αντλήσει κεφάλαια. Τα κεφάλαια αυτά, θα αποδοθούν στο Δημόσιο, το οποίο με τη σειρά του θα καταβάλει στην εταιρία τα ενοίκιο για τη χρήση των ακινήτων. Με τα ενοίκια η εταιρία θα πληρώνει τους κατόχους των ομολόγων, ενώ στο τέλος της σύμβασης, τα ακίνητα θα επιστρέψουν στην κυριότητα του Δημοσίου.

Τα ακίνητα που θα πωληθούν, θα εξακολουθήσουν να στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες έναντι ενοικίου και θα επιστρέψουν στην ιδιοκτησία του Δημοσίου μετά τη λήξη της σύμβασης, η διάρκεια της οποίας θα είναι έως 30 χρόνια.

Το όλο εγχείρημα προβλέπει και ένα φορολογικό «δώρο» στους ιδιώτες που θα αγοράσουν τα ακίνητα του Δημοσίου. Ειδικότερα, κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων απαλλάσσονται από πάσης φύσεως φόρους, τέλη και εισφορές.

Επίσης, απαλλάσσονται και από τον ετήσιο Ειδικό Φόρο επί των ακινήτων (3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου) που επιβάλλεται σε εταιρίες, οι οποίες δεν είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο και δραστηριότητά τους είναι σχεδόν αποκλειστικά η κατοχή ακινήτων.

Παράλληλα, αυξημένα είναι και τα κίνητρα που δίνονται για συγχωνεύσεις και εξαγορές στον κλάδο των εταιριών, που επενδύουν σε ακίνητη περιουσία.

Ειδικά για τις εταιρίες αυτές αυξάνεται στο 80% το κατώτατο ποσοστό επένδυσης σε ακίνητα, ενώ διευρύνεται στο 50% του ενεργητικού τους το όριο δανεισμού για επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία.

Στο «χαρτοφυλάκιο» που διαχειρίζεται σήμερα η ΚΕΔ βρίσκονται περίπου 72.000 δημόσια ακίνητα, αξίας τουλάχιστον 300 δισ. ευρώ. Μεγάλο μέρος της προηγούμενης «πίτας» αυτών των ακινήτων αποτελεί περιουσία του Υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών. Βέβαια στη λίστα αυτή περιλαμβάνονται και ακίνητα που ανήκουν σε άλλα Υπουργεία ή σε άλλους φορείς και η διαχείρισή τους ανατέθηκε στην ΚΕΔ. Πρόκειται για κάθε είδους ακίνητα, όπως οικόπεδα, κτίρια, διαμερίσματα, γραφεία, αγροί, παραθαλάσσιες εκτάσεις κ.λ.π. Στην έννοια της διαχείρισης περιλαμβάνεται η εκποίηση, η εκμίσθωση, οι αγορές και οι παραχωρήσεις.

Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ κ. ΓΙΩΡΓΟΥ ΣΟΥΦΛΙΑ

Για το Εθνικό Κτηματολόγιο

Ο Υπουργός ΠΕΧΩΔΕ κ. Γιώργος Σουφλιάς επισκέφθηκε σήμερα τα γραφεία της Κτηματολόγιο Α.Ε. και έκανε τις ακόλουθες δηλώσεις :

Σήμερα θέλω να σας ανακοινώσω ότι ξεκινάει η νέα γενιά κτηματογραφήσεων. Εντάσσουμε στο Εθνικό Κτηματολόγιο 107 νέες περιοχές, των Νομών Αττικής, Θεσσαλονίκης και τις πρωτεύουσες των νομών όλης της χώρας, που δεν είχαν ενταχθεί στο Κτηματολόγιο.

Οι πολίτες, λοιπόν, που διαθέτουν ακίνητη περιουσία σ΄αυτές τις περιοχές καλούνται να τη δηλώσουν στο Εθνικό Κτηματολόγιο από τις 17 Ιουνίου μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2008, ενώ οι ομογενείς μας και οι κάτοικοι εξωτερικού μπορούν να δηλώσουν την ακίνητη περιουσία τους μέχρι τις 30 Δεκεμβρίου 2008.

Πρόκειται για ένα πραγματικά φιλόδοξο πρόγραμμα με το οποίο σε λιγότερο από 4 χρόνια θα καταγράψουμε 6,7 εκατ. δικαιώματα ιδιοκτησίας και θα εντάξουμε στο Εθνικό Κτηματολόγιο 3,1 εκατ. στρέμματα. Για να γίνει αντιληπτό σημειώνω ότι από το 1995 έως το 2008, δηλαδή σε 13 χρόνια, έχουν καταγραφεί λιγότερα δικαιώματα ιδιοκτησίας, περίπου 6 εκατ.

Έτσι, με την ολοκλήρωση αυτού του προγράμματος, στο οποίο θα συμμετάσχουν περίπου 3 εκατ. πολίτες, το Εθνικό Κτηματολόγιο θα καλύπτει τα 2/3 του πληθυσμού της χώρας.

Πριν σας περιγράψω τη διαδικασία της υποβολής των δηλώσεων από τους πολίτες, πρέπει να υπογραμμίσω ότι το Εθνικό Κτηματολόγιο είναι ένα πραγματικά θεμελιώδες έργο για την Ελλάδα, αφού αποτελεί κομβικό εργαλείο προγραμματισμού, ορθολογικής οργάνωσης και ανάπτυξης της χώρας και προστασίας του περιβάλλοντος. Με τη δημιουργία του, καταγράφουμε τα νομικά και τεχνικά χαρακτηριστικά όλων των ακινήτων της χώρας. Διασφαλίζουμε χωρίς αμφισβητήσεις την ιδιοκτησία των πολιτών αλλά και τη δημόσια περιουσία.

Ένα τόσο σπουδαίο έργο, θα ανέμενε κανείς ότι, κατά τις προηγούμενες δεκαετίες, θα είχε τεθεί σε απόλυτη προτεραιότητα και θα είχε αντιμετωπισθεί με την ανάλογη σοβαρότητα και υπευθυνότητα. Δυστυχώς, όμως στην πράξη έγινε ακριβώς το αντίθετο με αποτέλεσμα η Ελλάδα να είναι η μόνη ευρωπαϊκή χώρα που δεν διαθέτει Εθνικό Κτηματολόγιο. Όμως δεν θέλω να αναφερθώ στο παρελθόν άλλωστε τα γεγονότα είναι γνωστά.

Εμείς αυτά τα τέσσερα χρόνια θέσαμε σε απόλυτη προτεραιότητα την κατάρτιση του Εθνικού Κτηματολογίου και καταβάλαμε μία τεράστια προσπάθεια για την προώθηση του έργου. Αξιοποιήσαμε την εμπειρία του παρελθόντος, διατηρήσαμε τα θετικά στοιχεία του έργου και ταυτόχρονα προχωρήσαμε σε μία μεταρρύθμιση με την οποία αλλάξαμε τα κακώς κείμενα και θέσαμε το έργο σε νέες βάσεις.

Συγκεκριμένα :

1. Με την μεταρρύθμιση του νόμου 3481/2006, το Εθνικό Κτηματολόγιο τέθηκε σε νέες βάσεις, εξασφαλίστηκε η χρηματοδότησής του και η απλοποίηση και επιτάχυνση των διαδικασιών κτηματογράφησης.

2. Παραλάβαμε 22 Κτηματολογικά Γραφεία και ενταγμένες στο Κτηματολόγιο 36 περιοχές. Σήμερα λειτουργούν 94 Κτηματολογικά Γραφεία, δηλαδή τέθηκαν σε λειτουργία 72 νέα και έχουν ενταχθεί στο Κτηματολόγιο 322 περιοχές, δηλαδή 287 νέες. Συνολικά στο Εθνικό Κτηματολόγιο έχουν ενταχθεί 7,7 εκατ. στρέμματα, έχουν καταγραφεί περίπου 6 εκατ. δικαιώματα.

3. Υλοποιούμε με την χρηματοδότηση του Γ’ ΚΠΣ, μια σειρά έργων υποδομής, προϋπολογισμού 80 εκατ. ευρώ, που έχουν ως στόχο να βελτιστοποιήσουν και εκσυγχρονίσουν τη σύνταξη και τη λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου. Στα πλαίσια αυτά ολοκληρώθηκε και λειτουργεί το Ελληνικό Σύστημα Εντοπισμού Θέσης, το HEPOS, το οποίο παρέχει με την πιο σύγχρονη δορυφορική τεχνολογία, τοπογραφικές μετρήσεις υψηλής ακριβείας με μικρό κόστος για το σύνολο της χώρας.

Επίσης πλέον παράγονται, από την Κτηματολόγιο Α.Ε. χάρτες πολύ υψηλής ακρίβειας και τα πιο σύγχρονα και ενιαία χαρτογραφικά υπόβαθρα με βάση έγχρωμες αεροφωτογραφίες υψηλής ακρίβειας για το σύνολο της χώρας.

Σημειώνω ότι με το χρηματοδοτούμενο από το Γ’ ΚΠΣ αυτό πρόγραμμα συγκεντρώνονται όλα τα απαραίτητα στοιχεία για την κατάρτιση από το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης των δασικών χαρτών.

Επιπλέον, με το ίδιο πρόγραμμα, συλλέγονται τα απαραίτητα στοιχεία για την οριοθέτηση του αιγιαλού.

4. Δημοπρατήσαμε και πλέον υλοποιούμε την πρώτη φάση κτηματογράφησης για τις 107 νέες περιοχές που εντάσσουμε στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Η πρώτη φάση περιλαμβάνει την υποβολή των δηλώσεων, τον καταρχήν εντοπισμό των ακινήτων και την καταχώρησή τους σε ψηφιακή βάση δεδομένων.

5. Κάναμε όλη τη σχετική προεργασία και προχωράμε μέσα στον Ιούνιο στην δημοπράτηση της δεύτερης φάσης της κτηματογράφησης αυτών των περιοχών. Η δεύτερη φάση περιλαμβάνει την νομική επικύρωση των δικαιωμάτων και την ακριβή οριοθέτηση των γεωτεμαχίων. Αυτό σημαίνει ότι θα γίνει ανάρτηση των δικαιωμάτων, υποβολή εντάσεων και διαδικασία εκδίκασής τους και επιτόπια καταμέτρηση των γεωτεμαχίων όπου χρειαστεί.

Προχωρώντας τώρα σε μία πιο αναλυτική παρουσίαση της διαδικασίας υποβολής δηλώσεων στο Εθνικό Κτηματολόγιο για τις 107 νέες περιοχές θα πρέπει καταρχήν να υπογραμμίσω δύο πράγματα :

Πρώτον, την τεράστια δυσκολία του όλου εγχειρήματος. Οι μελέτες κτηματογράφησης θα υλοποιηθούν σε δύο φάσεις και ειδικά για τη διαδικασία της υποβολής δηλώσεων από 3 εκατ. πολίτες είμαστε υποχρεωμένοι να δημιουργήσουμε ένα πραγματικά αποτελεσματικό και αξιόπιστο μηχανισμό που να εξυπηρετεί και να διευκολύνει τους πολίτες και όχι να τους ταλαιπωρεί.

Δεύτερον, σ’ αυτά τα νέα προγράμματα αξιοποιούμε τις νέες τεχνολογίες, ό,τι πιο σύγχρονο υπάρχει στον τομέα της πληροφορικής, για να διασφαλίσουμε την υψηλότερη δυνατή ποιότητα των νέων κτηματογραφήσεων. Οι πληροφοριακές υποδομές που έχουμε εγκαταστήσει είναι πραγματικά υπερσύγχρονες και μας επιτρέπουν να αναπτύξουμε πρωτοποριακές εφαρμογές τόσο για τον έλεγχο και την επεξεργασία των δεδομένων των νέων κτηματογραφήσεων όσο και για την καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και όλων όσων συναλλάσσονται με το κτηματολόγιο.

Ειδικότερα, σχετικά με τη διαδικασία υποβολής δηλώσεων από τους πολίτες πρέπει να σας ενημερώσω για τα ακόλουθα :

1. Δήλωση της ακίνητης περιουσίας τους είναι υποχρεωμένα να υποβάλουν όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν δικαίωμα σε ακίνητο σε κάποια από τις 107 περιοχές που κτηματογραφούνται. Με τον όρο δικαίωμα εννοούμε την πλήρη ή ψιλή κυριότητα σε ακίνητο, την επικαρπία ή οποιαδήποτε άλλη δουλεία.

Η δήλωση αφορά όλα τα ακίνητα, είτε είναι εντός, είτε είναι εκτός σχεδίου, είτε είναι αγροτικά είτε είναι αστικά. Επίσης, αφορά όλα τα δικαιώματα πάνω στα ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση που ένα ακίνητο ανήκει σε παραπάνω από ένα άτομο, πρέπει όλοι όσοι έχουν δικαίωμα σε αυτό, να το δηλώσουν.

2. Για την καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών δημιουργούμε 76 Γραφεία Κτηματογράφησης στα οποία θα γίνει η υποβολή των δηλώσεων.

Κάθε Γραφείο Κτηματογράφησης είναι αρμόδιο για τα ακίνητα που δηλώνονται σε μία ή περισσότερες περιοχές. Στο Γραφείο Κτηματογράφησης διατίθενται τα απαραίτητα έγγραφα (έντυπο της δήλωσης του Ν.2308/1995, οδηγίες συμπλήρωσης, έντυπο πληρωμής πάγιου τέλους κτηματογράφησης) και παρέχονται πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία υποβολής της δήλωσης και τον υπολογισμό του πάγιου τέλους κτηματογράφησης. Επίσης, τα Γραφεία Κτηματογράφησης είναι αποκλειστικά αρμόδια για την παραλαβή των δηλώσεων και των απαραίτητων δικαιολογητικών.

Η ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. έχει πλήρη έλεγχο τόσο της λειτουργίας των 76 Γραφείων Κτηματογράφησης όσο και των δεδομένων που συλλέγονται και επεξεργάζονται. Έχουν δημιουργηθεί εννέα (9) εποπτικά κέντρα ανά τη χώρα στελεχωμένα από υπαλλήλους της ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. για τον ακόμα καλύτερο συντονισμό των εργασιών. Σε κάθε φάση του έργου έχουν ενσωματωθεί εκτενείς έλεγχοι της συλλεγόμενης πληροφορίας.

3. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά που πρέπει να επισυνάπτουν οι πολίτες μαζί με το έντυπο της δήλωσής τους έχουν περιοριστεί μόνο σε απλό φωτοαντίγραφο του τίτλου κτήσης (π.χ συμβόλαια) και το αποδεικτικό πληρωμής πάγιου τέλους κτηματογράφησης.

Σημειώνω ότι το έντυπο της δήλωσης για τον πολίτη έχει απλοποιηθεί σημαντικά, έτσι ώστε ο καθένας να μπορεί να το συμπληρώσει μόνος του, χωρίς να προστρέχει σε ειδικούς.

Από εκεί και πέρα, ζητάμε εφόσον υπάρχουν να μας προσκομίσουν απλό φωτοαντίγραφο του πιστοποιητικού μεταγραφής και τυχόν τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου που δηλώνεται.

Προφανώς στις ειδικές περιπτώσεις που το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου είναι πιο σύνθετο ( π.χ. χρησικτησία ή κληρονομιά) απαιτούνται κάποια επιπλέον έγγραφα.

4. Για την υποβολή της δήλωσης είναι υποχρεωτική η προηγούμενη καταβολή του πάγιου τέλους κτηματογράφησης.

Στις αστικές περιοχές το πάγιο τέλος είναι 35€ ανά δικαίωμα, ενώ για τους βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, γκαράζ), που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες το τέλος είναι 20€.

Ειδικά στις αγροτικές περιοχές τα φυσικά πρόσωπα που δηλώνουν περισσότερα από δύο (2) δικαιώματα κυριότητας ή δουλείας καταβάλλουν πάγια τέλη για δύο μόνο δικαιώματα, ανεξάρτητα από τον συνολικό αριθμό δικαιωμάτων, που δηλώνουν στον συγκεκριμένο ΟΤΑ.

Η πληρωμή του τέλους γίνεται μέσω τραπεζών, των 13 μεγαλύτερων που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα και το αποδεικτικό καταβολής επισυνάπτεται στο έντυπο της δήλωσης.

5. Για πρώτη φορά υπάρχει η δυνατότητα υποβολής της δήλωσης ηλεκτρονικά μέσω ειδικής εφαρμογής στην ιστοσελίδα της Κτηματολόγιο Α.Ε. www.ktimatologio.gr. Σε αυτή την περίπτωση τα συνυποβαλλόμενα έγγραφα αποστέλλονται ταχυδρομικά στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης και η πληρωμή του πάγιου τέλους πραγματοποιείται με πιστωτική κάρτα.

6. Για την ενημέρωση και την καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών έχουμε σχεδιάσει μία σειρά από ενέργειες. Συγκεκριμένα :

- Προχωρούμε σε μεγάλη ειδική ενημερωτική καμπάνια η οποία θα ξεκινήσει σταδιακά από την ερχόμενη Δευτέρα.

- Από τις αρχές Ιουνίου θέτουμε σε λειτουργία τον ειδικό τετραψήφιο αριθμό 1015 για την καλύτερη τηλεφωνική εξυπηρέτηση των πολιτών.

- Δημιουργούμε τέσσερα ειδικά Κέντρα Εξυπηρέτησης Πολιτών, ένα εδώ στα Κεντρικά Γραφεία της Κτηματολόγιο Α.Ε., ένα στο Μετρό του Συντάγματος, ένα στο Δημαρχείο του Πειραιά και ένα στο Περιφερειακό Κέντρο της Θεσσαλονίκης.

- Ξεκινάμε, από την επόμενη εβδομάδα, σειρά περιοδειών και ενημερωτικών εκδηλώσεων για τους εμπλεκόμενους φορείς του έργου (δικηγόρους, συμβολαιογράφους, μηχανικούς κ.α.) σε όλες τις πόλεις που κτηματογραφούνται.

- Είμαστε ήδη σε συνεργασία με επιλεγμένα ΚΕΠ σε όλη την Ελλάδα, στα οποία θα διατίθενται όλο το ενημερωτικό υλικό και το έντυπο της δήλωσης.

- Επίσης, αναλυτική πληροφόρηση θα παρέχεται από την ανανεωμένη ιστοσελίδα της Κτηματολόγιο Α.Ε που θα εμπλουτίζεται συνεχώς με νέες ενότητες.

7. Ειδικά για τους ομογενείς που θα πρέπει να υποβάλουν τις δηλώσεις τους μέχρι τις 30 Δεκεμβρίου σημειώνω ότι μπορούν να υποβάλουν τις δηλώσεις τους είτε με πληρεξούσιο είτε ηλεκτρονικά μέσω της ειδικής εφαρμογής που ανέφερα. Για την ενημέρωσή τους, βρισκόμαστε σε επαφή με το Υπουργείο Εξωτερικών και Συμβούλιο Απόδημου Ελληνισμού και θα πραγματοποιήσουμε ειδική ενημερωτική καμπάνια.

Νομίζω ότι αντιλαμβάνεστε όλοι ότι όλους αυτούς τους μήνες έχει γίνει πολλή δουλειά και καλή προετοιμασία για να πάνε όλα καλά και να διευκολυνθεί ο πολίτης κατά το καλύτερο δυνατό τρόπο.

Θέλω να ζητήσω τη βοήθεια από εσάς τους δημοσιογράφους και τα ΜΜΕ για την καλύτερη ενημέρωση των πολιτών και θέλω να απευθύνω μία έκκληση στους πολίτες :

Να μην περιμένουν την τελευταία στιγμή για να υποβάλουν τη δήλωσή τους. Να ενημερωθούν τώρα για τις περιοχές που κτηματογραφούνται, τα απαραίτητα δικαιολογητικά που χρειάζονται και για το Γραφείο Κτηματογράφησης στο οποίο πρέπει να υποβάλουν τη δήλωσή τους.

Όσο καλή προετοιμασία και αν έχουμε κάνει, εάν όλοι περιμένουν την τελευταία στιγμή θα δημιουργηθούν πιθανόν προβλήματα.

Ολοκληρώνοντας θέλω να ευχαριστήσω τον Πρόεδρο, το Διοικητικό Συμβούλιο της Κτηματολόγιο Α.Ε. και όλους τους εργαζόμενους στην εταιρεία γιατί πραγματικά έχουν κάνει πολλή δουλειά.

Επίσης, πρέπει να ευχαριστήσω όλους τους Δημάρχους των οποίων οι περιοχές εντάσσονται στο Εθνικό Κτηματολόγιο γιατί πραγματικά όλη αυτή την περίοδο μας έχουν προσφέρει πολύ σημαντική βοήθεια.

Τα κέρδη που θα προέλθουν από το εξωτερικό φαίνεται ότι θα διασώσουν τα αποτελέσματα των τραπεζών το 2008, καθώς η αύξηση των εξόδων από τόκους , αλλά και οι απώλειες των εκτάκτων εσόδων θα συνεχίζουν να επηρεάζουν τις λογιστικές καταστάσεις και των επόμενων τριμήνων.

Το 2007 η μεγάλη άνοδος της κερδοφορίας των τραπεζών, προήλθε από το χρηματιστήριο και τα σημαντικά έκτακτα κέρδη, ενώ το 2008 ο στυλοβάτης της κερδοφορίας θα αποδειχθούν τα κέρδη από το εξωτερικό.

Το 2008 με βάση τις πρώτες εκτιμήσεις τα κέρδη των 6 μεγαλύτερων ελληνικών τραπεζών θα διαμορφωθούν στα 5,5 δισ. ευρώ περίπου, ενώ τα κέρδη από το εξωτερικό θα διαμορφωθούν στα 1,2 δισ. ευρώ και θα αντιστοιχούν στο 22% των ενοποιημένων κερδών σε μέσους όρους.

Βέβαια θα πρέπει να τονιστεί ότι σε κάθε τράπεζα η συμμετοχή των κερδών από το εξωτερικό διαφέρει και συνδέεται με τις επενδύσεις που έχουν πραγματοποιηθεί, αλλά και την ανάπτυξη που έχει συντελεστεί.

Το 2008 όπως όλα τα στοιχεία δείχνουν τα κέρδη από τις διεθνείς δραστηριότητες και ειδικότερα από την Νέα Ευρώπη, θα αποδειχθούν καθοριστικής σημασίας, σε μια περίοδο όπου οι επιδόσεις των τραπεζών είναι μέτριες.

Είναι ενδεικτικό να τονιστεί ότι αν π.χ. το 2008 οι τράπεζες επιτύγχαναν κέρδη από το εξωτερικό παραπλήσια με αυτά του 2007, τότε συνολικά τα ενοποιημένα κέρδη της τρέχουσας χρήσης θα σημείωναν μείωση.

Σύμφωνα με ενδείξεις η Εθνική η οποία το 2007 πέτυχε το 26% των κερδών της από την Τουρκία και το 10% από τις υπόλοιπες χώρες όπου δραστηριοποιείται, εκτιμάται ότι θα επιτύχει συνολικά κέρδη από το εξωτερικό το 2008, 780 με 800 εκατ. ευρώ και θα αντιστοιχούν στο 42% των ενοποιημένων κερδών.

Τα 570 με 580 εκατ. ευρώ θα προέλθουν από την Finansbank στην Τουρκία και περίπου 200 εκατ. ευρώ από τις άλλες χώρες του εξωτερικού.

Στο α΄ τρίμηνο τα κέρδη της Εθνικής θα διαμορφωθούν στα 420 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 180 με 190 εκατ. ευρώ θα προέρχονται από το εξωτερικό, τα οποία θα αντιστοιχούν στο 42% των ενοποιημένων κερδών.

Πάντως θα πρέπει να τονιστεί ότι το β΄ και το γ΄ τρίμηνο του 2008, ίσως να αποδειχθούν τα πιο δύσκολα για την τράπεζα λόγω των πολλών εκτάκτων κερδών, αλλά και των υψηλών διαπραγματευτικών εσόδων, καθιστώντας το ρόλο των εσόδων από το εξωτερικό πιο καθοριστικό. Επίσης στο τέλος του 2008 η Εθνική θα επιβαρυνθεί και με ένα κόστος της τάξης των 50 εκατ. ευρώ, που αποτελούν τα bonus των στελεχών.

Η Eurobank σε σύνολο κερδών 215 εκατ. ευρώ, τα 36 εκατ. ευρώ προήλθαν από το εξωτερικό, δηλαδή αντιστοιχούν στο 16% των ενοποιημένων κερδών.

Με στόχο για κέρδη το 2008 στα 1,030 δισ. ευρώ και τα κέρδη από το εξωτερικό στα 170 εκατ. ευρώ η συμμετοχή στην ενοποιημένη κερδοφορία θα είναι ύψους στο 16%.

To 2007 το 13% των ενοποιημένων κερδών προέρχονταν από την Ρουμάνια και την Βουλγαρία

Η Alpha bank το 2007 πέτυχε κέρδη από το εξωτερικό, που αντιστοιχούσαν στο 14% των ενοποιημένων κερδών.

Για το α΄ τρίμηνο εκτιμάται ότι θα επιτύχει προ φόρων κέρδη 40 εκατ. ευρώ, ενώ τα συνολικά καθαρά κέρδη από το εξωτερικό θα ανέλθουν στα 140 εκατ. ευρώ, αποτελώντας δηλαδή το 15% των ενοποιημένων.

Η Πειραιώς το 2007 είχε επιτύχει κέρδη από το εξωτερικό, που αντιστοιχούσαν στο 10% των ενοποιημένων.

Στο α΄ τρίμηνο του 2008 θα ανέλθουν στα 30 με 35 εκατ. ευρώ, ενώ συνολικά για το 2008 τα κέρδη από τις διεθνείς δραστηριότητες, θα διαμορφωθούν στα 130 εκατ. ευρώ περίπου και θα αντιστοιχούν στο 18% περίπου των ενοποιημένων κερδών.

Οι κυπριακές τράπεζες αποτελούν ένα καλό παράδειγμα της τάσης που θα επικρατήσει και στις ελληνικές τράπεζες. Οι τράπεζες της Μεγαλονήσου, πέτυχαν το 41% των κερδών τους , το 2007 από τις εκτός Κύπρου δραστηριότητες τους, ενώ για το 2008 οι εκτός έδρας δραστηριότητες θα ξεπεράσουν το 50% επί των συνολικών κερδών.

Η τράπεζα Κύπρου επιτυγχάνει κέρδη από το εξωτερικό (πλην της Κύπρου) το 35% των κερδών της και η Marfin Popular το 47% των ενοποιημένων κερδών της.

Π. Λεωτσάκος

ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΑΝΔΡ. ΚΑΤΡΑΚΗ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ LL.M
nkatrakis@gmail.com

ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΩΝ ΚΑΙ ΤΡΑΠΕΖΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ.
Γενικοί «όροι» συναλλαγών. Χορήγηση δανείων σε καταναλωτές-πελάτες της τράπεζας. Οι Γ.Ο.Σ. είναι άκυροι, όταν δεσμεύουν υπέρμετρα τον δανειολήπτη. Κριτήρια για την καταχρηστικότητα Γενικών Όρων Συναλλαγών.

Πολύς λόγος γίνεται τα τελευταία χρόνια για τους γενικούς όρους συναλλαγών, όσον αφορά τα τραπεζικά δάνεια. Μια προσεκτική ανάγνωση της σύμβασης του δανείου σας θα δείξει ότι ίσως και στο δικό σας δάνειο έχουν ενσωματωθεί τέτοιοι όροι κυρίως από την δανείστρια τράπεζα, όροι που τις περισσότερες φορές ευνοούν την τράπεζα . Το θέμα έχει απασχολήσει πολλάκις τα πολιτικά δικαστήρια της χώρας. Ο Άρειος Πάγος έχει θέσει τόσο το πλαίσιο όσο και τις αρχές με τις οποίες οι όροι αυτοί εξετάζονται. Ενώ δεν είναι λίγες οι φορές που κάποιοι τέτοιοι όροι έχουν κηρυχθεί καταχρηστικοί.
Καταρχήν ισχύει η Αρχή της διαφάνειας κυρίως όσον αφορά την διατύπωση των ΓΟΣ ώστε αυτή να είναι σαφής και κατανοητή για τον καταναλωτή. Επίσης ένα άλλο σημαντικό στοιχείο είναι ότι Η καταχρηστικότητα ενός ΓΟΣ κρίνεται σύμφωνα με το δίκαιο που ισχύει κατά το χρόνο που γίνεται η χρήση αυτού και όχι κατά το χρόνο που διατυπώθηκε.
Ειδικότερα γενικοί <<<όροι>>> των συναλλαγών, δηλαδή οι <<<όροι>>> που έχουν διατυπωθεί εκ των προτέρων για αόριστο αριθμό μελλοντικών συμβάσεων, απαγορεύονται και είναι άκυροι, αν έχουν ως αποτέλεσμα την υπέρμετρη διατάραξη της ισορροπίας των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συμβαλλομένων σε βάρος του καταναλωτή, όπως είναι και ο πελάτης της τράπεζας, στον οποίο αυτή, χωρίς ουσιαστική διαπραγμάτευση, αλλά με βάση προδιατυπωμένους όρους, χορηγεί, εκτός των άλλων, καταναλωτικά, ή στεγαστικά δάνεια. Ο καταχρηστικός χαρακτήρας τέτοιου γενικού όρου ενσωματωμένου σε σύμβαση κρίνεται αφού ληφθούν υπόψη η φύση των αγαθών ή υπηρεσιών, το σύνολο των ειδικών συνθηκών κατά τη σύναψή της και όλες οι υπόλοιπες ρήτρες της σύμβασης ή άλλης σύμβασης από την οποία αυτή εξαρτάται. Ο περιέχων τη διάταξη αυτή νόμος 2251/1994 αποτελεί ενσωμάτωση στο εθνικό δίκαιο της Οδηγίας 93/13/ΕΟΚ του Συμβουλίου της 5-4-1993 «σχετικά με τις καταχρηστικές ρήτρες συμβάσεων που συνάπτονται με τους καταναλωτές». Στο άρθρο 3 παρ. 1 της εν λόγω οδηγίας ορίζεται, ότι «ρήτρα σύμβασης που δεν αποτέλεσε αντικείμενο ατομικής διαπραγμάτευσης, θεωρείται καταχρηστική όταν παρά την απαίτηση της καλής πίστης, δημιουργείται εις βάρος του καταναλωτή ανισορροπία ανάμεσα στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις των μερών, τα απορρέοντα από τη σύμβαση». Η ρύθμιση της παρ. 6 του άρθρου 2 του ν, 2251/1994 αποτελεί εξειδίκευση της γενικής αρχής του άρθρου 281 του ΑΚ, κατά την οποία απαγορεύεται η καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος ή η κατάχρηση ενός θεσμού, όπως είναι η συμβατική ελευθερία. Συμβατική ισορροπία, εξάλλου, νοείται ότι υπάρχει, όταν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των μερών που προκύπτουν από τη συγκεκριμένη σύμβαση κατανέμονται και ισορροπούν με τρόπο όμοιο με αυτόν που επιτυγχάνεται μέσω των ρυθμίσεων του ενδοτικού δικαίου, διατάραξη δε της ισορροπίας δεν επέρχεται από μόνο το λόγο ότι η προβλεπόμενη από το γενικό όρο ρύθμιση είναι απλώς μη συμφέρουσα για τον για τον πελάτη, χωρίς η επιβάρυνσή του να είναι ουσιώδης .
Επίσης, όταν πρόκειται για γενικό όρο, με τον οποίο εντάσσονται στη σύμβαση πρόσθετα στοιχεία, που δεν περιέχονται στους κανόνες ενδοτικού δικαίου, ελέγχεται εάν η πρόσθετη αυτοτελής αυτή ρύθμιση φαλκιδεύει θεμελιώδη δικαιώματα, που προκύπτουν από τη φύση της σύμβασης, ή συνεπάγεται τέτοιες υποχρεώσεις, ώστε να οδηγεί σε ματαίωση ή στρέβλωση του σκοπού της σύμβασης. Πέρα όμως από τις ανωτέρω διαπιστώσεις, για να κριθεί αν ένας γενικός όρος διαταράσσει τη συμβατική ισορροπία και συνεπώς είναι άκυρος ως καταχρηστικός, γίνεται αξιολογική στάθμιση των εκατέρωθεν συμφερόντων και εκτιμώνται οι ειδικές συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης. Λαμβάνονται υπόψη, εκτός από την ανάγκη προστασίας του κατά τεκμήριο ασθενέστερου καταναλωτή, η φύση των αγαθών ή υπηρεσιών που αφορά η σύμβαση, ο σκοπός της (στοιχείο που ρητά ήδη διαλαμβάνεται στην παρ.6 του άρθρου 2 του ν.2251/2004, μετά την αντικατάστασή της με το άρθρο 10 παρ.24 στοιχ. β΄ του ν.2741/1999), το σύνολο των ειδικών συνθηκών κατά τη σύναψή τους, όπως ο εξειδικευμένος ή μη χαρακτήρας της συναλλαγής, η εξοικείωση του πελάτη με τις σχετικές συναλλαγές, το μορφωτικό και πνευματικό του επίπεδο, οι κίνδυνοι που αναλαμβάνονται και η δυνατότητα αντιμετώπισής τους, καθώς επίσης και όλες οι υπόλοιπες ρήτρες της σύμβασης ή άλλης σύμβασης από την οποία αυτή εξαρτάται.
Η ανάγκη της σύμφωνης με την Οδηγία ερμηνείας του εθνικού δικαίου επιβάλλει ο όρος «υπέρμετρη διατάραξη» να εκληφθεί, διασταλτικά ερμηνευόμενος, ότι σημαίνει «ουσιώδη ή σημαντική» διατάραξη. και συνεπώς προϋπόθεση της καταχρηστικότητας κάποιου Γ.Ο.Σ. είναι, η με αυτόν «ουσιώδης ή σημαντική» διατάραξη της συμβατικής ισορροπίας. Περαιτέρω, εκτός από την ανωτέρω γενική ρήτρα για την καταχρηστικότητα των Γ.Ο.Σ. που συνεπάγονται διατάραξη της συμβατικής ισορροπίας, στην παράγραφο 7 του άρθρου 2 του ν.2251/1994 απαριθμούνται ενδεικτικώς και τριάντα μία περιπτώσεις γενικών όρων που θεωρούνται άνευ ετέρου καταχρηστικοί, χωρίς ως προς αυτούς να ερευνάται η συνδρομή των προϋποθέσεων της γενικής ρήτρας, αφού αυτοί θεωρούνται κατ` αμάχητο τεκμήριο ότι έχουν καταχρηστικό χαρακτήρα. καταχρηστικοί, ενδεικτικά, είναι οι ΓΟΣ, που, μεταξύ άλλων, ε) επιφυλάσσουν στον προμηθευτή το δικαίωμα μονομερούς λύσης ή τροποποίησης της σύμβασης χωρίς ορισμένο ειδικό και σπουδαίο λόγο ια) χωρίς σπουδαίο λόγο αφήνουν το τίμημα αόριστο και δεν επιτρέπουν τον προσδιορισμό του με κριτήρια ειδικά καθορισμένα στη σύμβαση και εύλογα για τον καταναλωτή … ιγ) αποκλείουν ή περιορίζουν υπέρμετρα την ευθύνη του προμηθευτή … κστ) επιτρέπουν στον προμηθευτή να απαιτήσει από τον καταναλωτή υπέρμετρες εγγυήσεις … κζ) αναστρέφουν το βάρος απόδειξης σε βάρος του καταναλωτή ή περιορίζουν υπέρμετρα τα αποδεικτικά του μέσα… λ) επιβάλλουν στον καταναλωτή, σε περίπτωση μη εκπλήρωσης της παροχής του, υπέρμετρη οικονομική επιβάρυνση. Οι πιο πάνω αναφερόμενες ενδεικτικά περιπτώσεις γενικών όρων θεωρούνται, άνευ ετέρου, από το νόμο, ως καταχρηστικοί, χωρίς να χρειάζεται ως προς αυτούς και η συνδρομή των προϋποθέσεων της γενικής ρήτρας της παρ. 6 του άρθρου 2 του ν. 2251/94.

Οι ανωτέρω περιγραφόμενες από το νόμο ειδικές περιπτώσεις, κατ` αμάχητο τεκμήριο, καταχρηστικότητας, αποτελούν ενδείκτες που καθοδηγούν στην ερμηνεία της γενικής ρήτρας και συγκεκριμένα της έννοιας της διατάραξης της συμβατικής ισορροπίας. Μεταξύ των καθοδηγητικών αρχών που συνάγονται από τις ειδικές αυτές περιπτώσεις είναι και η αρχή της διαφάνειας, η αρχή της απαγόρευσης της χωρίς λόγο ανάθεσης του προσδιορισμού της παροχής ή επί μέρους στοιχείων της στην απόλυτη κρίση του προμηθευτή, καθώς και αρχή της απαγόρευσης της εκ των προτέρων, χωρίς σπουδαίο λόγο, δέσμευσης του καταναλωτή να μην ασκήσει κατά την λειτουργία και εξέλιξη της σύμβασης, νόμιμα δικαιώματά του έναντι του προμηθευτή. Ειδικότερα, σύμφωνα με την αρχή της διαφάνειας, η οποία ρητά διατυπώνεται και στο άρθρο 5 της Οδηγίας, οι Γ.Ο.Σ. πρέπει να είναι διατυπωμένοι με τρόπο σαφή και κατανοητό, ώστε ο καταναλωτής να είναι σε θέση να διαγνώσει εκ των προτέρων κρίσιμα στοιχεία ή μεγέθη της σύμβασης, όπως τη διάρκειά της ή μεγέθη που περικλείονται στη βασική σχέση παροχής και αντιπαροχής. Η σχέση αυτή παροχής κα αντιπαροχής, ενώ καταρχήν δε λαμβάνεται υπόψη για την εκτίμηση του καταχρηστικού χαρακτήρα κάποιου Γ.Ο.Σ., εντούτοις, σύμφωνα και με το άρθρο 4 παρ. 2 της Οδηγίας, ελέγχεται εάν ο σχετικός όρος δεν είναι διατυπωμένος κατά τρόπο σαφή και κατανοητό, εάν δηλαδή έχει παραβιασθεί η αρχή της διαφάνειας.
Κλασσικό παράδειγμα εφαρμογής των ανωτέρω αποτελεί η περίπτωση αποδοχής με σύμβαση ενυπόθηκου δανείου με σταθερό επιτόκιο από τράπεζα σε πελάτη της δυνατότητας προεξόφλησης από το δανειολήπτη του δανείου, υπό τον όρο καταβολής πρόσθετης παροχής (αποζημίωσης) στο δανειστή, το ύψος της παροχής αυτής θα κριθεί με βάση την αρχή της εύλογης αποζημιώσεως, η οποία δεν μπορεί, σύμφωνα με τα άρθρα 281, 288 και 178 ΑΚ να υπερβεί το ύψος της πραγματικής ζημίας, θετικής ή αποθετικής, που υφίσταται ο δανειστής από την πρόωρη εξόφληση. Το επιτρεπτό δε και νόμιμο της πρόσθετης αυτής παροχής του δανειολήπτη, σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης του ποσού του δανείου, υπολογίζεται με βάση το κόστος του δανεισμού που έχει ο <<<δανειστής-Τράπεζα>>> για το συγκεκριμένο κεφάλαιο και το αναμενόμενο κέρδος που έχει από τη χορήγηση του δανείου στο συγκεκριμένο καταναλωτή. Οι ενδεχόμενες ζημίες και τα διαφυγόντα κέρδη του δανειστή θα οφείλονται στη μείωση των επιτοκίων χορηγήσεων κατά την πρόωρη εξόφληση, αν με τις συνθήκες που επικρατούν κατ` αυτήν το κεφάλαιο δεν θα μπορεί να χορηγηθεί με επιτόκιο στο ίδιο ύψος με αυτό του πρόωρα ληγμένου δανείου. Κατά συνέπεια κριτήρια υπολογισμού της απώλειας του δανειστή, αν αυτός είναι Τράπεζα από την εξόφληση μέχρι την κανονική λήξη του δανείου, είναι ο χρόνος που απομένει από την προεξόφληση μέχρι την κανονική λήξη του δανείου, το ύψος των επιτοκίων κατά τη σύναψη και τη λήξη του δανείου και το λειτουργικό κόστος και το κόστος του πιστωτικού κινδύνου από τα οποία απαλλάσσεται η Τράπεζα με την προεξόφληση του δανείου. Κρίσιμο στοιχείο εδώ αποτελεί το αν η πρόωρη εξόφληση αφορά πράγματι ζημία της τράπεζας και με ποια κριτήρια υπολογίζεται αυτή ή αν αποτελεί είδος επιτιμίου μεταμέλειας, δηλαδή αν επικρέμεται ως είδος ποινής, η οποία μάλιστα δεν επιτρέπεται να μειωθεί στο προσήκον μέτρο για την περίπτωση που ο δανειολήπτης θα ασκήσει το δικαίωμά του της πρόωρης εξοφλήσεως του δανείου. Επίσης, ο προαναφερόμενος όρος έχει ως αποτέλεσμα την ουσιώδη διατάραξη της ισορροπίας των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των συμβαλλομένων σε βάρος των πελατών της τράπεζας, ήτοι των θεωρουμένων ως “καταναλωτών” δανειοληπτών. Ειδικότερα, από τη φύση της η σύμβαση δανείου από την τράπεζα προς τον πελάτη της αποσκοπεί στην παροχή του δανείσματος σ` αυτόν με αντίτιμο την απόληψη τόκου από μέρους της τράπεζας, που, ως αντιπαροχή του πελάτη προς την τράπεζα, τελεί σε σχέση αλληλουχίας προς την παροχή του ποσού του δανείσματος. Όμως η σχέση αυτή εκλείπει, όταν επιστρέφεται το εν λόγω ποσό, η δε τράπεζα έχει τη δυνατότητα να επωφεληθεί από την επιστροφή του κεφαλαίου, δανείζοντάς το σε άλλον πελάτη και ωφελούμενη από την απόληψη τόκου από το νέο πελάτη, ενώ παράλληλα απαλλάσσεται και από τα έξοδα παρακολουθήσεως της λειτουργίας της δανειστικής συμβάσεως με τον πελάτη, που επέστρεψε το δάνειο. Έτσι, η παράλληλη είσπραξη αποζημιώσεως ίσης με το ποσό των τόκων ενός εξαμήνου από τον πελάτη, που προεξόφλησε το δάνειο, επιφέρει χωρίς εύλογη αιτία ωφέλεια της τράπεζας σε βάρος του τελευταίου, τουλάχιστο για όσο χρόνο και κατά το μέρος που δεν αποδεικνύεται ότι η τράπεζα δεν ήταν σε θέση να εκτοκίσει το ποσό, που της επιστράφηκε, σε άλλο πελάτη ή να το εκτοκίσει με δυσμενέστερους όρους. Αντίθετα, ο δανειολήπτης, χωρίς να απολαμβάνει ωφέλεια από τη χρήση του ποσού, που επέστρεψε, επιβαρύνεται με το ποσό των τόκων ενός εξαμήνου, μολονότι με την επιστροφή του ποσού αυτού παρέσχε τη δυνατότητα στην τράπεζα και μάλιστα αδαπάνως γι` αυτή, να επωφεληθεί με το νέο εκτοκισμό του.

Μάριος Χριστοδούλου

Σε οριακό σημείο έχει φθάσει ο δανεισμός των νοικοκυριών στη χώρα μας. Η επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των χορηγήσεων κυρίως στα στεγαστικά δάνεια, τα οποία αποτελούν «βαρόμετρο» για την πορεία δανεισμού των νοικοκυριών, δείχνει ότι υπάρχει πλέον «κορεσμός» ο οποίος δεν αποκλείεται να οφείλεται και στον υπερδανεισμό των παραγωγικών ηλικιών (30- 45 ετών).

Παράλληλα, στη συγκράτηση του ρυθμού εκταμίευσης συνέβαλε και η αβεβαιότητα έναντι της μελλοντικής κίνησης των επιτοκίων του ευρώ, αλλά και η γενικότερη χρηματοπιστωτική κρίση που ξεκίνησε από τα στεγαστικά δάνεια υψηλού ρίσκου στην Αμερική.

Η εξέλιξη αυτή «σκλήρυνε» και τη στάση των τραπεζών στις χορηγήσεις δανείων οι οποίες ζητούν περισσότερες εγγυήσεις.

Ενδεικτικό των προβλημάτων που υπάρχουν στην εξυπηρέτηση των δανείων, είναι ότι οι τράπεζες προχώρησαν το 2007 σε διαγραφές χρεών ύψους 3,5 δισ. ευρώ.

Την αγορά κατοικιών επηρέασαν και οι αλλαγές στη φορολογία ακινήτων (Ενιαίο Τέλος Ακινήτων, αύξηση αντικειμενικών αξιών κλπ).

Τα χρέη των νοικοκυριών στις τράπεζες το Δεκέμβριο 2007 έφθασαν τα 104 δισ. ευρώ, ο μεγαλύτερος όγκος των οποίων αφορά στεγαστικά δάνεια. Οι επιχειρήσεις οφείλουν 108,7 δισ. ευρώ με οριακή κάμψη στο ρυθμό αύξησης ( από 20,5% σε 19,9%). Συνολικά ο δανεισμός νοικοκυριών και επιχειρήσεων, ανέρχεται (μαζί με τα τιτλοποιημένα δάνεια) στα 212,8 δισ. ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο 93% του ΑΕΠ της χώρας.

Μέσα σε ένα χρόνο επιχειρήσεις και νοικοκυριά αύξησαν τα χρέη τους κατά 38,1 δισ. ευρώ. Μόνο τα νοικοκυριά κυρίως από στεγαστικά δάνεια αύξησαν τις οφειλές τους στις τράπεζες κατά 20 δισ. ευρώ.

Όπως προκύπτει από την Τράπεζα της Ελλάδος, ο ρυθμός εκταμίευσης στεγαστικών δανείων υποχώρησε τον περασμένο Δεκέμβριο στα χαμηλότερα επίπεδα της τελευταίας πενταετίας. Από την άλλη πλευρά οι τράπεζες, προκειμένου να ενισχύσουν τη ρευστότητά τους, προχώρησαν σε τιτλοποιήσεις καταναλωτικών δανείων ύψους 4,4 δισ. ευρώ το Δεκέμβριο, όταν μέχρι τον Οκτώβριο οι τιτλοποιήσεις των εν λόγω δανείων ήταν μόλις 970,8 εκατ. ευρώ.

Η συνολική πιστωτική επέκταση «έτρεξε» το Δεκέμβριο με ρυθμό 20,9% από 21,6% τον Νοέμβριο και 21,1% τον Οκτώβριο.

Η πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη υποχώρησε στο 21,4 το Δεκέμβριο από 22,6% το Νοέμβριο και 23,4% τον Οκτώβριο, επίπεδο που αποτελεί το χαμηλότερο των τελευταίων 40 μηνών (από τον Ιούνιο του 2004). Τότε βέβαια, τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων μετά βίας προσέγγισαν τα 30 δισ. ευρώ, ενώ σήμερα έχουν ξεπεράσει τα 69,4 δισ. ευρώ (συμπεριλαμβανομένων και των τιτλοποιήσεων ύψους 5,75 δισ. ευρώ).

Στην καταναλωτική πίστη, ο ρυθμός εκταμίευσης δανείων παρέμεινε, όπως και το Νοέμβριο, στο 22,4% με τα υπόλοιπα των δανείων στα 32 δισ. ευρώ. Ήδη από τον Νοέμβριο 2007, οι τράπεζες πέραν των κλασσικών τιτλοποιήσεων οφειλών μέσω πιστωτικών καρτών τους προηγούμενους μήνες, προχώρησαν και σε τιτλοποιήσεις λοιπών καταναλωτικών δανείων. Αν εξαιρεθούν τα τιτλοποιηθέντα δάνεια, οι οφειλές καταναλωτικών δανείων περιορίζονται σε 27,5 δισ. ευρώ το Δεκέμβριο.

Πάντως οι επισφαλείς απαιτήσεις των τραπεζών ολοένα και αυξάνονται, καθώς τον περασμένο Δεκέμβριο οι διαγραφές χρεών στις οποίες προχώρησαν τα πιστωτικά ιδρύματα έφθασαν τα 3,5 δισ. ευρώ.

Σημαντική αύξηση σημειώθηκε στις εκδόσεις εταιρικών ομολόγων τα υπόλοιπα των οποίων αυξήθηκαν με ρυθμό 34,7 % με εμφανή επιτάχυνση έναντι ρυθμού 33,9% τον Νοέμβριο και 29,1% τον Οκτώβριο. Τα υπόλοιπα των εταιρικών ομολόγων έφθασαν τα 19 δισ. ευρώ όταν ένα χρόνο νωρίτερα ήταν 14 δισ. ευρώ αλλά με ρυθμό αύξησης 44,8%.

Με τη συμβολή και των εταιρικών ομολόγων η συνολική (μαζί με τα δάνεια) χρηματοδότηση των επιχειρήσεων «δείχνει» επιβράδυνση του ρυθμού πιστωτικής επέκτασης 19,9% το Δεκέμβριο από 20,5% το Νοέμβριο και 18,5% τον Οκτώβριο.

Τις υψηλότερες οφειλές ( 23,6 δισ. ευρώ) με ρυθμό 13,6% συγκεντρώνει το εμπόριο και ακολουθεί η βιομηχανία με 17,35 δισ. ευρώ οφειλών και ρυθμό πιστωτικής επέκτασης 5,7%, η ναυτιλία με υπόλοιπα 8,1 δισ. και ρυθμό πιστωτικής επέκτασης 21,3%, και ο τουρισμός με υπόλοιπα 4,6 δισ. και ρυθμό 9,6%.